地域要因

駅徒歩圏の居住環境良好な住宅地域であり、地域全体の住宅需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は最寄駅、各種教育機関、小売店舗等に近い利便性の高い既存の住宅地域で、従来から大きな変動はなく、安定した推移を辿ってきた。今後の地価も、利便性の高さを反映して堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は最寄駅から徒歩圏にある利便性の高い居住の快適性が重視される住宅地域である。地域内にアパート等は見られるものの、賃料水準は相対的に低く設定せざるを得ず、合理的な賃貸市場が形成されていないため、収益価格は採用しない。同一需給圏内の比較的時点の新しい事例から規範性ある比準価格が求められたので、これを標準として、代表標準地価格から検討した価格との均衡を重視し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

京成千葉線及びJR線の両駅へ徒歩圏の区画の整った良好な住環境を備えた住宅地域であり、需給関係は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い区画の整った熟成した地域で、利便性も良好な住環境を有する。当該地域要因に特段の変化は無く、当分の間は現況を維持すると予測する。地価については、住宅需要が堅調で上昇基調を予測する。

価格決定の理由

地域には賃貸共同住宅のほか、戸建住宅が転勤等の事情により賃貸されるケースが散見されるが、戸建住宅を中心とする地域であり、自己使用目的での取引が支配的である。よって、収益還元法の適用はせず、現下の経済情勢における一般の不動産市場を前提とする正常価格として比準価格を採用し、代表標準地より求めた規準価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

京成千葉線沿いにある台地上の区画整然とした住宅地であり、地域的には特に目立った変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。

地域要因の将来予測

京成線が最寄り駅である台地上の区画整然とした住宅街の一角にある地域であり、今後、特筆すべき地域要因の変化は見られない。地価は緩やかな上昇基調にあり、当分はこのまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域内は熟成した住宅地であり、アパートも見られるが、需要の中心は自用の戸建住宅である。居住の快適性が重視される住宅地なため、収益性との関係は希薄で収益価格は求めなかった。評価に当っては比準価格のみで試算価格を求めているが、周辺地域の取引事例から得られた実証的な価格であり、土地価格は市場性によって形成されているので適当である。鑑定評価額については前年公示価格及び代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を以て決定した。

地域要因

大規模住宅が多い区画整然とした住宅地域で、地域要因に格別の変動はない。一般的要因の影響等を受け地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

居住環境の良好な住宅地域であり、格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持すると予測する。景気の緩やかな回復基調の影響により地価水準は上昇傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は居住の快適性を重視する住宅地域であることから自用目的の取引を中心に地価水準が形成されている。周辺には一部で共同住宅が見られるため、アパートの建築を想定して収益価格を試算したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算されたと思料する。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

JR線「稲毛」駅へ徒歩圏の品等の高い区画の整った優れた住環境を備えた住宅地域で、需給関係は堅調であり、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

地域は閑静で区画の整った熟成した住宅地域で、利便性にも優れる住環境を有している。当該地域要因に特段の変化は無く、当分の間は現況を維持すると予測する。地価については、住宅需要が堅調で上昇基調を予測する。

価格決定の理由

地域には地元地主所有の賃貸マンション、アパート等は散見されるが、公法上の規制により賃貸住宅等の投資目的の土地需要は殆ど無く、自己使用目的の取引が支配的である。よって、収益還元法の適用は断念し、現下の経済情勢における一般の不動産市場を前提とする正常価格として比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

道路の幅員に劣るが駅から徒歩圏内の住宅地域であるため需要は安定的である。

地域要因の将来予測

道路幅員に劣るが、JR稲毛駅から徒歩可能な圏内の住宅地であるため需要はあり、今後も現況を維持する地域で地価はそ接近性の良さから強含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

上記のとおり試算価格（比準価格）が求められた。一部に地主所有の既存アパートも散見されるが、自己使用目的での取引が中心であり、また道路幅員も狭く、画地規模も大きくないため収益価格は実用になじまず試算しなかった。従って、快適性を重視する住宅地のため比準価格を現実の市場性を反映した価格として採用することが妥当なものと判断し、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内で快適性、利便性を有する良好な住宅地域である。地域要因は格別の変動要因は見られないが、地価は上昇傾向、需給も安定傾向。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は、共同住宅も見られるが自己使用を中心とした戸建住宅地域である。周辺地域賃貸物件の収益性は、取引価格指標と成り得る賃料水準にはなっておらず、合理的賃貸市場が形成されてないため、本件では収益性を反映した収益価格を試算しなかった。よって、居住の快適性等に基づき市場で形成された市場性がある実証的で規範性が高い比準価格を採用し、更に周辺地価動向や代表標準地を規準とした価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

交通利便性、住環境等の良好な既存住宅地域であり、需要も堅調な状況であることから地価は引き続き上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

利便性等の良好な既存住宅地域で、格別の変動要因はなく、今後も現状と同様な状態で推移していくものと予測する。地価は、一般的要因の影響、堅調な需要等により上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺はアパート等も見られる地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。収益性よりも自用目的の交通利便性、住環境等を重視した取引が中心の住宅地域であることから、市場の実勢を反映した比準価格の説得力は収益価格よりも高いものと判断した。したがって、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

美浜区の住宅地は、震災の影響もほぼ薄れ、当該中規模一般住宅地域においても、液状化に対する心理的な要因は和らぎ、地価は安定している。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏の中規模戸建住宅の多い区画の整った住宅地域で、地域要因に特段の変化は無く当分の間は現況を維持すると予測する。地価については、需要回復の兆しが強まり、横這いから強含みを予測する。

価格決定の理由

地域には地元地主所有の共同住宅が散見されるが、戸建住宅が中心の地域であり、賃貸住宅等の投資目的の土地需要は殆ど無く、自己使用目的の取引が支配的である。よって、収益還元法の適用は断念し、現下の経済情勢における一般の不動産市場を前提とする正常価格として比準価格を採用して、代表標準地より求めた規準価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東日本大震災により、液状化の被害を受けた臨海部の住宅地域であるが、地価は取引の増加により安定化傾向にある。

地域要因の将来予測

 埋立事業による区画整理された住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持していくものと予測する。地価は液状化等震災の影響により下落基調だったが、居住環境に優れること等から安定化傾向と予測する。

価格決定の理由

 近隣地域はアパート等の収益物件も見られるが、居住の快適性を重視する戸建住宅が連担する区画整然とした住宅地域で、自己使用目的での取引が中心である。したがって、実証的で説得性のある取引事例を採用し、その開差についても検討して比準価格を決定していることから比準価格を採用することを妥当と判断して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区内住宅地の地価が安定化する中、工業地域の震災・液状化によるインフラ被害はほぼ解消。不動産取引を含め、今後の地域経済の回復が期待される。

地域要因の将来予測

中小規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ既存の熟成された工業地域で、安定的な推移を辿ってきた。今後は、景気回復期待、隣接地域の回復等を主因とする需要喚起により、地価は緩やかな上昇傾向を辿るものと予測する。

価格決定の理由

本地域は自己使用の工場等を中心とする地域で、賃貸市場は未成熟であるため収益価格は求め得なかった。比準価格は類似地域における信頼性の高い事例を採用して求め、要因比較等も的確であり、現実の市場性を反映した価格である。よって、試算価格の調整に当たっては、比準価格を現実を反映した実証的な価格として重視し、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に目立った変動要因はない。比較的人気のある住宅地域で、需要は強く推移している。

地域要因の将来予測

JR千葉駅から徒歩約8分で交通利便性に優れ、成熟した住宅地域であり、今後も現状維持で推移するものと思料する。需要は安定しており、地価動向は上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

地域内には共同住宅も見られるが、地価水準に見合った賃料が形成されておらず収益価格は低位に試算された。収集した取引事例はいずれも代替性の認められる事例であることから、比準価格は市場性を反映して説得力を有している。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。