千葉県千葉市美浜区幸町１丁目３３番３７(西登戸駅・西千葉駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


153,000円

2017年01月01日に行った千葉県千葉市美浜区幸町１丁目３３番３７(千葉県千葉市美浜区幸町１−１９−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を153,000円/㎡としました。

千葉県千葉市美浜区幸町１丁目３３番３７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県千葉市美浜区幸町１丁目３３番３７
住居表示幸町１−１９−２
価格153,000円/㎡
交通施設、距離千葉みなと、1,200m
地積197㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模の戸建住宅が建ち並ぶ国道背後の住宅地域
前面道路の状況南西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

三原良作氏による調査レポート

不動産鑑定士三原良作
価格153,000円/㎡
個別的要因現地調査等から個別的要因に特段の変化はなく、市場性の変化は認められない。
地域要因美浜区の住宅地は、震災の影響もほぼ薄れ、当該中規模一般住宅地域においても、液状化に対する心理的な要因は和らぎ、地価は安定している。
地域要因の将来予測駅徒歩圏の中規模戸建住宅の多い区画の整った住宅地域で、地域要因に特段の変化は無く当分の間は現況を維持すると予測する。地価については、需要回復の兆しが強まり、横這いから強含みを予測する。
市場の特性同一需給圏は千葉市、習志野市に所在するJR京葉線・総武線、京成千葉線沿線各駅から徒歩圏の住宅地域が圏域で、震災以後、京葉線沿線に存する住宅地域との価格牽連性が特に高い。需要者は市内及び都心部への通勤者が大半を占め、1次・2次取得者層が中心で、圏外からの転入は殆ど無い。地域の震災被害は軽微で、心理的な要因もほぼ無くなっている。土地は60坪程度で30百万円前後、細分化された新築戸建で30∼40百万円台程度が需要の中心である。
一般的要因景気は、一部に改善の遅れもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。今後も雇用・所得環境の改善傾向のなかで、緩やかな回復が期待される。

小林功武氏による調査レポート

不動産鑑定士小林功武
価格153,000円/㎡
個別的要因代替競争関係にある不動産との比較における優劣は普通程度であり、かつその個別的要因につき特段の変化は認められない。
地域要因震災による液状化の影響がほぼ無くなり、現状における分譲マンション及び戸建住宅としての土地利用が今後も続いていくものと思料される。
地域要因の将来予測最寄駅徒歩限界圏に存する分譲マンション及び戸建住宅が混在する住宅地域であり、当面現状のまま推移するものと思料される。また、地価は震災による液状化の影響がほぼ無くなり下落傾向につき底を打った感がある。
市場の特性 同一需給圏は、JR京葉線及び総武線沿線を中心とした千葉市内における住宅地域の圏域であると判定した。需要者の属性としては、市内及び東京方面へ通勤するサラリーマン層が需要の中心である。市場の需給動向としては、震災による液状化の影響が無くなる状況にあるが、地域での売り物件自体が少ないことからその物件成約も僅少に留まる。需要の中心となる価格帯は、土地のみで3，000万円程度、新築戸建で4，000万円∼4，500万円程度である。
一般的要因千葉駅西口の再開発を起点とし、駅ビルの新装及び東口の再開発も始まり、市中心部における発展が今後市全体へと広がっていくことが期待される。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6150512
北緯 140度1003518

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西登戸駅(地価相場 209,000円/㎡)西千葉駅(地価相場 183,000円/㎡)千葉みなと駅(地価相場 214,000円/㎡)みどり台駅(地価相場 196,000円/㎡)市役所前駅(地価相場 214,000円/㎡)千葉駅(地価相場 225,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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