千葉県千葉市美浜区真砂２丁目１７番３１(西登戸駅・西千葉駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


160,000円

2017年01月01日に行った千葉県千葉市美浜区真砂２丁目１７番３１(千葉県千葉市美浜区真砂２−１８−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を160,000円/㎡としました。

千葉県千葉市美浜区真砂２丁目１７番３１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県千葉市美浜区真砂２丁目１７番３１
住居表示真砂２−１８−５
価格160,000円/㎡
交通施設、距離検見川浜、1,000m
地積213㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅の建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小野坂圭裕氏による調査レポート

不動産鑑定士小野坂圭裕
価格160,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因東日本大震災により、液状化の被害を受けた臨海部の住宅地域であるが、地価は取引の増加により安定化傾向にある。
地域要因の将来予測 埋立事業による区画整理された住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持していくものと予測する。地価は液状化等震災の影響により下落基調だったが、居住環境に優れること等から安定化傾向と予測する。
市場の特性 同一需給圏は、京葉線、総武線沿線の住宅地域であり、特にJR京葉線沿線に存する住宅地域と価格牽連性が高い。需要者は、40代∼50代の都心へ通勤するサラリーマン世帯が多数を占める。埋立地の居住環境が良好な住宅地域で、千葉市の中でも住宅地として人気の高いエリアであった。需要は、震災による液状化被害等により減少し、現在もやや弱含み傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地で3，000万円台、戸建住宅で4，500万円前後である。
一般的要因美浜区の人口はほぼ横ばいながら、高齢化が進行している。不動産の取引は最近は増加し、価格は安定化傾向と認められる。

飯田重隆氏による調査レポート

不動産鑑定士飯田重隆
価格160,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅から徒歩圏内の品等の高い住宅地域である。東日本大震災の心理的影響も殆どなくなり、価格は持ち直している。
地域要因の将来予測区画整然とした住宅地域であり、今後も現状を維持してゆく地域である。6年前の東日本大震災の心理的影響からも回復した。好環境な住宅地のためで地価は今後は横ばいからやや強含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR京葉線及び総武線各駅を最寄駅とした住環境に恵まれた住宅地域。需要者は都内通勤者が多く、40代以上のサラリーマンが中心。熟成した地域で中古住宅が市場の中心であるが東日本大震災による心理的な影響が長く続いていたが回復し底値感があり、周辺では売買もみられ価格は横這いになりつつある。中古住宅で3千5百万円∼4千万円台の物件が中心と思われるが、建売は土地が細分化され3千万円後半程度の取引もみられる。
一般的要因千葉市美浜区は日本全体の景気感及び東日本大震災の心理的影響からもほぼ回復し、整然とした好環境から横這いまたは若干の強含み傾向がみられる。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度61497497558594
北緯 140度1004638671875

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西登戸駅(地価相場 209,000円/㎡)西千葉駅(地価相場 183,000円/㎡)千葉みなと駅(地価相場 214,000円/㎡)みどり台駅(地価相場 196,000円/㎡)市役所前駅(地価相場 214,000円/㎡)千葉駅(地価相場 225,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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