千葉県千葉市美浜区新港５１番(みどり台駅・西登戸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


46,000円

2017年01月01日に行った千葉県千葉市美浜区新港５１番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を46,000円/㎡としました。

千葉県千葉市美浜区新港５１番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県千葉市美浜区新港５１番
住居表示 
価格46,000円/㎡
交通施設、距離千葉みなと、1,700m
地積68,994㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況工場
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況港湾部の大規模工場等が建ち並ぶ工業地域
前面道路の状況北東18.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火工業専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

渡邊一夫氏による調査レポート

不動産鑑定士渡邊一夫
価格46,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動はない。大規模工場等が多い臨海型の工業地域である。地価は上昇傾向で推移した。
地域要因の将来予測地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。一般的要因に特段の変動がない限り、地価は若干の上昇傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は千葉市を中心とした周辺市内の工業地域。需要者は大規模画地については製造業並びに倉庫業の大企業、中小規模の画地については圏内を中心とする製造業等の中小法人が中心。近隣地域は、国道14号まで約2㎞、京葉道路及び東関東自動車道へのアクセスも容易であることから、大企業を中心とした需要が見込める地域である。画地規模、用途の多様性等により取引価格は個別に形成される傾向にあるため、取引の中心となる価格帯の把握は困難。
一般的要因国内外の需要低迷、円高の進行等により悪化した大企業製造業の景況感は、海外経済の回復、11月の米国大統領選挙後の円安等により上向いた。

幸村英樹氏による調査レポート

不動産鑑定士幸村英樹
価格45,900円/㎡
個別的要因建築造成予定等、対象地の周囲に格別な変化はなく、また、需要者の選好に影響を及ぼす、対象地自体の想定しうる個別的要因の変化は認められない。
地域要因大規模な画地の多い臨海工業地域で、自動車関連の事業所が多く、地域的には特に目立った変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。
地域要因の将来予測臨海型の画地規模が大きい自動車関連施設が多く立地する工業専用地域の一角を占め、千葉港に面している。生産拠点、流通業務施設用地の双方ともに適地なため需要は堅調で、地価は微上昇傾向を維持すると予測。
市場の特性近隣地域は港湾施設を有する工業専用地域内の大規模な工業地域で、広域的な観点からは関東地方における大工業地が存する圏域であるが、主たる需要者である自動車、穀物、石油化学、鉄鋼等及び電力、ガス供給事業等の船舶運輸と密接な関係を有する業種から、東京湾の臨海部に強い代替競争関係が認められる。取引自体は少ないが、近時は水準的にやや上昇傾向が見られ、需要の中心価格帯については、業種により必要規模が多様なため、把握は困難である。
一般的要因首都圏の湾岸地域においては、景気の動向や産業構造、流通業の形態の変化により工業地は長期的に変貌していく傾向が強く、今後も同様と推察する。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6126643
北緯 140度0845836

参考：該当物件周辺マップ

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千葉県千葉市美浜区新港２２９番４外千葉県千葉市美浜区新港２２番外千葉県千葉市美浜区新港２２６番６千葉県千葉市美浜区新港１１２番千葉県千葉市美浜区新港６３番２千葉県千葉市美浜区新港１９７番８外千葉県千葉市美浜区新港２１２番４千葉県千葉市美浜区新港１１２番千葉県千葉市美浜区新港２１２番４千葉県千葉市美浜区新港６３番２

参考：近隣駅の地価相場

みどり台駅(地価相場 196,000円/㎡)西登戸駅(地価相場 209,000円/㎡)千葉みなと駅(地価相場 214,000円/㎡)西千葉駅(地価相場 183,000円/㎡)稲毛海岸駅(地価相場 162,000円/㎡)市役所前駅(地価相場 214,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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