千葉県千葉市稲毛区穴川４丁目４３１番３(天台駅・稲毛駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


157,000円

2017年01月01日に行った千葉県千葉市稲毛区穴川４丁目４３１番３(千葉県千葉市稲毛区穴川４−３−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を157,000円/㎡としました。

千葉県千葉市稲毛区穴川４丁目４３１番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県千葉市稲毛区穴川４丁目４３１番３
住居表示穴川４−３−３
価格157,000円/㎡
交通施設、距離稲毛、1,000m
地積174㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況南西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

飯田重隆氏による調査レポート

不動産鑑定士飯田重隆
価格157,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因道路の幅員に劣るが駅から徒歩圏内の住宅地域であるため需要は安定的である。
地域要因の将来予測道路幅員に劣るが、JR稲毛駅から徒歩可能な圏内の住宅地であるため需要はあり、今後も現況を維持する地域で地価はそ接近性の良さから強含みで推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、千葉市の稲毛区から花見川区のJR総武線及び京成千葉線沿線の住宅地域である。需要者の中心は都心及び千葉市へ通勤する40歳代のサラリーマン層であり、駅からは徒歩可能な圏内にあるため需要は安定し堅調といえる。中心価格帯は、標準的な画地で土地2千5百万円∼3千万円、新築戸建物件で3千5百万円∼4千万円前後であるが取引は非常に少ない。地価は安定化の傾向にある。    
一般的要因稲毛区は利便性の良い不動産需要に期待感があり、地価は安定化傾向から若干の上昇傾向がみられる。

秋葉節久氏による調査レポート

不動産鑑定士秋葉節久
価格157,000円/㎡
個別的要因基準方位北側接面道路に対し、対象標準地は南西側接面道路であるが、その他はほぼ地域の標準的な画地であり、市場性に変化はない。
地域要因最寄駅から徒歩圏内にあり、また、生活利便施設への接近性及び住環境等から、需要は引き続き堅調で、地価は、昨年同様、若干の上昇傾向にある。
地域要因の将来予測稲毛駅から徒歩圏内の住宅地域で、特段の変動要因も見られないことから、当面は現状の利用状況が維持されるものと予測する。地価水準は、引き続き、若干の上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は主としてJR総武線及び京成千葉線沿線で、概ね千葉市稲毛区、花見川区及び中央区北西部の戸建住宅を中心とする住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に居住する1次・2次取得者層であり、圏外からの転入者も見られる。稲毛駅から徒歩圏内の熟成した住宅地域であり、需要は比較的安定している。土地は、対象標準地の規模で25百万円∼30百万円程度、新築戸建住宅は、総額35百万円∼40百万円程度が取引の中心となっている。
一般的要因千葉市稲毛区の住宅地の地価水準は、昨年同様、徒歩圏内又は住環境の良好な住宅地は上昇傾向に、それ以外の地域は横這い傾向にある。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6337677
北緯 140度1017284

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

天台駅(地価相場 173,000円/㎡)稲毛駅(地価相場 157,000円/㎡)穴川駅(地価相場 123,000円/㎡)みどり台駅(地価相場 196,000円/㎡)西千葉駅(地価相場 183,000円/㎡)作草部駅(地価相場 161,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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