千葉県千葉市稲毛区緑町２丁目２０番７(みどり台駅・西千葉駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


236,000円

2017年01月01日に行った千葉県千葉市稲毛区緑町２丁目２０番７(千葉県千葉市稲毛区緑町２−２０−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を236,000円/㎡としました。

千葉県千葉市稲毛区緑町２丁目２０番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県千葉市稲毛区緑町２丁目２０番７
住居表示緑町２−２０−５
価格236,000円/㎡
交通施設、距離みどり台、240m
地積255㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況南西7.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

鈴口紀夫氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴口紀夫
価格236,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅徒歩圏の居住環境良好な住宅地域であり、地域全体の住宅需要は堅調に推移している。
地域要因の将来予測近隣地域は最寄駅、各種教育機関、小売店舗等に近い利便性の高い既存の住宅地域で、従来から大きな変動はなく、安定した推移を辿ってきた。今後の地価も、利便性の高さを反映して堅調に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、主にJR総武線及び京成千葉線沿線の居住環境の優れた各住宅地域一帯である。画地規模は比較的大きく、区画整然とした熟成度の高い都心への通勤可能な住宅地域であるため、二次取得者層を中心として40歳∼50歳代のサラリーマン層、自営業等富裕層が需要の中心となる。供給は少なく、土地取引の価格帯は4，000万円∼5，000万円程度、100㎡程度の土地・建物では4，000万円程度が中心となる。
一般的要因雇用環境の改善による可処分所得増。長期にわたる金融緩和効果が加わり、緩やかな景気回複基調が続いている。不動産市況の活発化が期待される。

綿引信孝氏による調査レポート

不動産鑑定士綿引信孝
価格236,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅から徒歩圏内の住宅地域である。居住環境は整備された地域であり、地域要因に格別の変動要因は見られない。需給は安定している。
地域要因の将来予測最寄駅から徒歩圏内で住環境が整備され人気が高い区画整然とした閑静な住宅地域である。格別な変動要因は見られず今後も当分の間は現状を維持すると予測される。地価水準は、やや上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR総武線、京成千葉線沿線の駅から徒歩圏内の千葉市、習志野市等の住宅地域である。中心となる需要者は東京方面及び千葉市内や周辺市に勤務するサラリーマン世帯等である。東京方面への利便性の高い区画整然としている熟成した戸建住宅地域であり、比較的高額所得者層の階層が多く、需給動向は比較的安定している。中心となる取引価格帯は、土地は180㎡程度で4000万円程度、新築戸建住宅は100㎡程度で4500万円程度である。
一般的要因千葉市稲毛区の地価水準は、景気回復等の影響で、良好な住環境地域では上昇、それ以外の地域では横ばい傾向である。高齢化はやや進行している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6236578
北緯 140度0961601

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

みどり台駅(地価相場 196,000円/㎡)西千葉駅(地価相場 183,000円/㎡)西登戸駅(地価相場 209,000円/㎡)稲毛駅(地価相場 157,000円/㎡)作草部駅(地価相場 161,500円/㎡)天台駅(地価相場 173,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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