千葉県千葉市中央区松波１丁目１９番５(西登戸駅・西千葉駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


214,000円

2017年01月01日に行った千葉県千葉市中央区松波１丁目１９番５(千葉県千葉市中央区松波１−１８−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を214,000円/㎡としました。

千葉県千葉市中央区松波１丁目１９番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県千葉市中央区松波１丁目１９番５
住居表示松波１−１８−１４
価格214,000円/㎡
交通施設、距離西千葉、650m
地積186㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

西田直樹氏による調査レポート

不動産鑑定士西田直樹
価格214,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因交通利便性、住環境等の良好な既存住宅地域であり、需要も堅調な状況であることから地価は引き続き上昇傾向にある。
地域要因の将来予測利便性等の良好な既存住宅地域で、格別の変動要因はなく、今後も現状と同様な状態で推移していくものと予測する。地価は、一般的要因の影響、堅調な需要等により上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR千葉駅、西千葉駅から徒歩圏内の住環境等の良好な住宅地域。需要者は、市内や都内に勤務先を持つ所得水準が高い従業者等が中心と考えられる。成熟した住宅地域であることから供給は少なく、画地細分化による供給が見られる状況である。需要は、利便性等が良好な住宅地域であるため堅調な状況である。市場での中心となる価格帯は、土地で3，000万円∼4，500万円程度、新築戸建で4，000万円∼6，000万円程度である。
一般的要因景気回復に弱さが見られるが、資金調達環境が良好なことや住宅ローン減税の施策、雇用環境の改善等により、不動産市況は概ね堅調な状況にある。

岸和男氏による調査レポート

不動産鑑定士岸和男
価格214,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因都内通勤圏内で市中心部に近く、利便性・住環境共に良好な地域で、取引もやや多く、市場での地価は上昇している。地域要因に格別の変動はない。
地域要因の将来予測都内通勤圏内の利便性が良好な既存の住宅地域で、地域要因に格別の変動はなく、当面現状維持と予測する。地価は、周辺地域の取引件数の増加と最近の一般的要因の影響により、当面上昇傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏はJR千葉駅∼稲毛駅間の最寄駅から徒歩圏内の住宅地域である。需要者は千葉市内及び東京都内に通勤する従業者が中心である。市場の需給動向は、利便性及び住環境が良好な地域のため有効需要が多く、最近は画地の細分化等により取引件数がやや増加傾向を続けている。市場の中心となる価格帯は、土地は総額3500∼4500万円程度、新築戸建住宅は総額4500∼6000万円程度である。
一般的要因中央区の住宅地域は最寄駅から徒歩圏内を中心に有効需要が緩やかな回復基調にあり、不動産市況も回復傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6187678
北緯 140度1077176

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

千葉県千葉市美浜区真砂２丁目１７番３１千葉県千葉市美浜区幸町１丁目３３番３７千葉県千葉市中央区本町１丁目１番２１千葉県千葉市中央区塩田町６０８番５千葉県千葉市中央区春日１丁目１６番３１千葉県千葉市中央区春日２丁目２８番１５千葉県千葉市中央区弁天３丁目９０番１５千葉県千葉市中央区登戸３丁目１６９番１千葉県千葉市中央区椿森町５１２番５外千葉県千葉市中央区新千葉３丁目３２０番千葉県千葉市中央区春日２丁目１１番の８千葉県千葉市中央区春日２丁目１１番８千葉県千葉市中央区浜野町４４８番５６千葉県千葉市中央区登戸２丁目８番３

参考：近隣駅の地価相場

西登戸駅(地価相場 209,000円/㎡)西千葉駅(地価相場 183,000円/㎡)千葉駅(地価相場 225,500円/㎡)千葉公園駅(地価相場 153,000円/㎡)作草部駅(地価相場 161,500円/㎡)みどり台駅(地価相場 196,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード