千葉県千葉市稲毛区黒砂台１丁目１５番９(みどり台駅・西千葉駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


209,000円

2017年01月01日に行った千葉県千葉市稲毛区黒砂台１丁目１５番９(千葉県千葉市稲毛区黒砂台１−１５−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を209,000円/㎡としました。

千葉県千葉市稲毛区黒砂台１丁目１５番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県千葉市稲毛区黒砂台１丁目１５番９
住居表示黒砂台１−１５−３
価格209,000円/㎡
交通施設、距離みどり台、500m
地積163㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかアパート等も混在する住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

三原良作氏による調査レポート

不動産鑑定士三原良作
価格209,000円/㎡
個別的要因現地調査等から個別的要因に特段の変化はなく、市場性の変化は認められない。
地域要因京成千葉線及びJR線の両駅へ徒歩圏の区画の整った良好な住環境を備えた住宅地域であり、需給関係は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が多い区画の整った熟成した地域で、利便性も良好な住環境を有する。当該地域要因に特段の変化は無く、当分の間は現況を維持すると予測する。地価については、住宅需要が堅調で上昇基調を予測する。
市場の特性同一需給圏は主に千葉市に所在するJR総武線、京成千葉線沿線各駅から徒歩圏の住宅地域が圏域。需要者は県内及び都心部への通勤者が大半を占め、市内の富裕層を主とした2次取得者層が中心で、一部圏外からの転入も見られる。地域は最寄り駅から徒歩圏内の閑静な住環境を有する住宅地域で人気が高い。需給関係は堅調で地価は上昇基調にある。土地は50坪前後で30∼35百万円程度、新築戸建で45∼50百万円台程度が需要の中心である。
一般的要因景気は、一部に改善の遅れもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。今後も雇用・所得環境の改善傾向のなかで、緩やかな回復が期待される。

小野坂圭裕氏による調査レポート

不動産鑑定士小野坂圭裕
価格209,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因京成線から徒歩圏の優良住宅地域で、都心への通勤圏として堅調な需要が認められ、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測 駅・商業施設への接近性が良好で、熟成された良好な居住環境が形成され、需給のひっ迫する地域である。地域内は空地がなく飽和状態であり、当面は現状のままで推移し、地価は上昇傾向と見られる。
市場の特性 同一需給圏は、JR総武線、京成千葉線沿線で、概ね千葉市・習志野市の住宅地域。需要者の中心は、同一需給圏内に居住するサラリーマン世帯で、JR駅にも徒歩圏にあるため圏外からの転入者も見られる。最寄駅を中心に中小規模の建売物件等の住宅供給があり、人気、利便性が高い住宅地域にあるため需要も安定している。土地は3，000万円∼3，500万円、新築の戸建住宅は4，000万円∼4，500万円前後が取引の中心を占める。
一般的要因稲毛区の人口は微増∼横這いながら、高齢化が進んでおり、不動産の取引件数は減少、価格は立地による格差が認められる。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6279017
北緯 140度0975958

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

みどり台駅(地価相場 196,000円/㎡)西千葉駅(地価相場 183,000円/㎡)稲毛駅(地価相場 157,000円/㎡)西登戸駅(地価相場 209,000円/㎡)京成稲毛駅(地価相場 217,000円/㎡)天台駅(地価相場 173,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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