地域要因

小平駅前の商業地域で目ぼしい新規の出店等はないが、一般的要因の影響で地価はやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当地域は、自用の店舗が中心であり、テナントの賃貸経営に基づく収益物件の需要は限定されていることから収益価格は比準価格よりも低位となった。よって、自用物件の取得を図る市場参加者が多い地域の実情を踏まえ、周辺の取引事例に基づく実証的な比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅に近い、成熟した既成住宅地域内にあって、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

駅近の成熟した住宅地域であり、当面は現状のまま推移するが、小平駅北口駅前の再開発が検討中で、利便性の向上が期待され、地価は、安定した需要、緩やかな景気回復及びデフレ脱却を背景にやや強含みと予測する。

価格決定の理由

当地域は、自用目的の戸建住宅の取引が中心で、需要者は収益性より居住環境の快適性を重視する傾向にあり、これに基づいて取引価格が形成されると考えられる。周辺には賃貸共同住宅も見られるが、収益性が地価形成に及ぼす影響は大きくはない。以上により比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

徒歩圏内に位置する既存の戸建住宅地域で、特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

地域要因に特別な変動要因は認められず、当分の間は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を中心とした地域で、一部に共同住宅利用が見られるが指定容積率が低く抑えられているため、資産運用目的に限られており、収益価格による価格決定における影響度は低い。自己使用目的の戸建取引が大半で居住の利便性・快適性に重点を置いて取引が行なわれているので、比準価格の規範性は相対的に高く信頼できる。よって、取引の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を参考に代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化はない。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変動要因はなく、概ね現状を維持して推移するものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は現実の市場において成立した取引事例を価格判定の基礎としており、実証的で規範性が高い。収益価格は、収益性に着目して求めた理論的な価格であるが、想定要素を含みやや流動的な側面を有する。よって、居住の快適性、利便性に着目した取引事例により求められた比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅から徒歩圏内にある閑静な住宅地域であり、地域の変化を促す要因は見られない。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、地域要因に特段の変動要素も見当たらないため、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は戸建住宅中心の低層住宅地域にある。自用目的での取引が多く居住の快適性が重視される傾向が強い。共同住宅も見られるが、地主による土地有効活用という側面もあり、収益性を中心に土地の価格が形成されているとは言い難い。よって、需要者の意思を直接反映していると考えられる比準価格を重視し、収益価格を参酌しつつ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化はみられないが、最寄駅から近く有効利用度も概ね良好な商業地域であり、市場全般の動向と同じく需要は回復基調にある。

地域要因の将来予測

類似の西武線沿線の各駅前圏及び国分寺駅周辺の商業地との価格牽連性、立川駅等の高度商業地域の影響を受けながら推移するものと予測する。

価格決定の理由

当地域は最寄駅前圏内の主に地元居住者を対象とする商業地域で、自用の物件が多く、自用目的の取引によって価格が形成される傾向が強い。投資採算性に優れた収益物件としての店舗・事務所ビルはやや増加傾向にある。よって、試算価格の特性を踏まえ、比準価格を標準に、収益価格を関連づけて、加えて、最近の不動産市場の底堅い動き及び政府の経済政策等による景気回復の動き等をも斟酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域は駅からやや遠い住宅地域で競争力にやや劣るが、特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

当該地域は最寄駅からやや遠い既成の住宅地域であるが、特段の変動要因が無いため当分の間現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

当該圏域ではアパート等も見られるが最寄駅からの交通利便性に劣る地域のため賃貸需要が弱く投資採算性が低いほか、地主の節税対策目的など収益性が重視されないため収益価格の規範性は相対的に劣る。一方で当該地域では戸建住宅が大半で、居住環境を重視する自用目的の取引が中心であるので、比準価格の規範性が高い。したがって、比準価格を重視し、収益価格を参考にして、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

当該地域は最寄駅から離れた熟成途上にある住宅地域である。地域の要因変動は見当たらず、地価はやや強含み状況にて推移している。

地域要因の将来予測

最寄り駅とはやや離れ、農地も見られる住宅地域である。格別な地価変動要因がなく、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

当地域は、最寄駅からはやや離れた徒歩圏外の住宅地域である。自用の居住目的の取引が支配的であり、一部アパートの収益物件も見られるが収益性は低い。よって、試算価格の特性を踏まえ、比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、さらに代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模な店舗を中心に住宅用途も混在する近隣商業地域であり、商況等に影響を与える変動要因は見受けられない。

地域要因の将来予測

広幅員道路沿いに小規模店舗や共同住宅が建ち並ぶ近隣商業地域であり、地域要因に影響を与える格別の要因は見当たらず、今後も概ね現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する近隣地域は、周辺住民を対象とした商圏のやや狭い近隣商業地域であり、商業集積度も高くない。そのため、店舗ビル等に対する賃貸市場の熟成度は低く、収益性に着目して購入を決定する需要者よりも、自営を前提とした取引目的の需要者の方が多く存するものと判断される。よって、本件においては、取引の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路及び区画が整然とした住宅地域であり、一般的要因の影響で、地価はやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

区画整然とした環境良好な住宅地域として熟成しており、地域要因に特別の変動要因は見当たらないため、当面は現状のまま推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

当地域は小平市内における標準的な住宅地域で、居住の快適性や利便性が価格形成の指標になっており、自用目的の取引が中心である。アパート等の収益物件も見られるが、土地に対する投資採算性は低い。比準価格は一橋学園駅周辺の類似性が高い事例を採用しており、実証的である。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

隣接の駐車場が戸建分譲されたほかは地域要因に特段の変動はない。景況感の改善により、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅、共同住宅の中に中小規模の工場等が混在する住宅地域であるが、中長期的には住宅地域として移行が進むものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は工場も混在する住宅地域に存するが、土地取引は住宅用途の自用目的の取引が支配的である。アパート等で賃貸物件は見受けられるものの、その収益性は低く、収益価格の地価形成への影響力は小さい。比準価格は規範性の高い取引事例から試算されており実証的である。よって、市場の特性がより反映された比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を試算した。