地域要因

区内でも人気の高い東京メトロ線沿線であり、最寄駅から徒歩圏内のため安定した住宅需要がある。地域要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

区画整理済みの住環境が比較的良好な住宅地であり、当面の間大きな変化はないものと予測される。最寄駅からは徒歩圏内であるため、地価は堅調に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の住宅地の事例から、市場性を反映した客観性の高い価格を求めた。収益価格は、賃貸共同住宅を想定し、周辺の賃貸事例より想定賃料を算定して理論的な価格を求めた。近隣地域は最寄駅からも近く、賃貸需要も見込める地域であるが、取引の中心はエンドユーザーによる住宅用地取得などの自用目的であることから、比準価格を重視して、収益価格を参酌の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都営大江戸線沿線駅徒歩圏の区北東部にある閑静な住宅地として熟成しており、地域要因に特段の変動はみられない。地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

都営大江戸線沿線駅徒歩圏の閑静な住宅地域として熟成した既成住宅地であり、今後とも当分の間は現状を維持しつつ推移していくものと予測される。地価水準は、緩やかな上昇傾向にて推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域周辺には賃貸マンション等の収益物件もみられるが、需要の中心は収益目的よりも自用の住宅用途の取引が主体で、賃料収入に基づく収益性よりも、居住の快適性、利便性が重視される地域である。したがって、本件においては市場の取引の実態を反映した事例資料により求められた比準価格が実証的で、より説得力を有するものと判断し、比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地との価格検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

西武新宿線沿線駅徒歩圏にある区北部の既成住宅地として熟成しており、地域要因に特段の変動はみられない。地価は上昇傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

西武線沿線駅徒歩圏内の閑静な低層住宅地域として熟成した既成住宅地であり、今後も当面は現状を維持しつつ推移していくものと予測される。地価水準は、やや上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域周辺には賃貸マンション等の収益物件もみられるが、需要の中心は、収益目的よりも自用の戸建住宅としての取引が主体で、賃料収入に基づく収益性よりも、居住の快適性、利便性が重視される地域である。したがって、本件においては市場の取引きの実態を反映した事例資料より求めた比準価格が実証的で、より規範性を有するものと判断し、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通利便性の良好な普通住宅地域のため、住宅用地に対する需要は堅調であり、地価は緩やかな上昇を示している。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模一般住宅と共同住宅が混在する住宅地域として熟成しており地域要因等に特段の変化はない。当分の間は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般戸建住宅が主体の普通住宅地域であり、個人の自用目的が中心である。比準価格は自用の戸建住宅地の事例を中心に求めたもので規範性を有している。収益価格は共同住宅の賃貸を想定して査定した。近隣地域は居住の快適性や利便性を重視する地域であるから、市場の実勢を反映した比準価格を重視し収益価格を参酌のうえ、代表標準地の価格との均衡に留意のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅接近性が良好で、交通利便性に優れる住宅地域であるが、駅周辺の商業地域の繁華性は高くない。地域要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

最寄駅接近性が良好で、住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持していくものと予測する。地域内は戸建住宅、共同住宅が中心であり、2階建程度の利用が標準である。

価格決定の理由

近隣地域は低層一般住宅の利用が標準的である。基準容積率が100％であり、高さも10mに制限されているため、高度利用が困難で、アパート、マンション等を建築する目的の土地取引は限定的である。収集した取引事例も自用目的が中心であることから、比準価格がより規範性に優ると判断し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

東京メトロ有楽町線沿線の駅徒歩圏に存する閑静な住宅地として、需要は底堅く、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

最寄駅から徒歩圏内にある中規模戸建住宅と共同住宅が多い既成住宅地域であり、地域の特性を変化させる特段の要因はないことから、引き続き現状を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は戸建住宅が多い既成住宅地に存しており、典型的需要者は収益性よりも、住宅地としての居住快適性等を反映した市場性を重視して行動するものと思料する。このような市場動向を反映し、本件では、収益価格が比準価格より低位に求められた。従って、典型的需要者の行動に合致した比準価格の説得力が高いものとして、本件では比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は特にない。西武新宿線沿いの住宅地として需要は堅調で、一般的要因の影響により地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において多数の信頼性ある取引事例を収集しえた。また、収益物件としてアパートや賃貸マンションもみられ、収益価格の把握はしやすい。しかし土地利用の中心は自用の戸建住宅地であり、収益価格は低位になった。よって比準価格を重視し、収益価格を参酌し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

幹線道路沿いの商業地として成熟しており、地域要因の変動は認められないが、需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ路線商業地として成熟している。地域要因に特に変動はなく、当面は現状のまま推移すると思われる。駅からも徒歩圏で、需要は底堅く地価は上昇傾向にあるものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の商業地域から事例を収集して比較検討を行っており、市場性を反映した実証的な価格が求められた。一方、収益価格は想定要素を含むものの、投資採算性に着目した価格である。市場参加者は、代替競争不動産の取引価格に加え、収益性も検討し、意思決定すると思料される。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅、共同住宅等が混在して建ち並ぶ最寄駅から徒歩圏の住宅地域であり、成熟した住環境を維持しており、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

戸建住宅、共同住宅等が混在して建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、価格形成に大きな影響を与える地域要因の変動は特に見当たらないため、当面は現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、対象地の市場性を的確に反映した実証的な価格であり、説得力が高い。一方、収益価格は、対象地の収益性を反映した価格であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に試算された。最寄駅から徒歩10分圏の住宅地域であるが、収益性よりも居住の快適性等が重視され、取引は自用目的の実需が中心である。よって本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣商業地域として格別な地域要因の変動はない。地価は、景気回復に伴い、上昇基調に転じている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同一需給圏の市場参加者は、実際の取引価格に加え、投資採算性も重視して取引を行う。比準価格は、規範性の高い取引事例から比準したもので実証的な価格である。収益価格は、最有効使用の店舗付共同住宅を想定し、地域の適正な賃料水準や還元利回り等を前提に求めたもので、説得力のある価格である。よって、市場の実態を反映した比準価格をやや重視し、理論的な収益価格を関連づけ、前年公示価格等からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成度が高い住宅地で格別の変動要因はない。副都心線開通により最寄駅周辺の利便性が高まった。

地域要因の将来予測

低層の一般住宅のなかにアパートが介在する普通住宅地域として熟成している。当面の間、現在の環境を維持するものと思量する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の多数の取引事例を収集し、適宜に補修正を行って求められた価格で、市場に立脚した実証的な性格を有する。一方で、収益価格は現実の利用状況を勘案しつつ対象地における最有効建物を想定して理論的に求めた価格であるが、地域内にアパートもみられるが収益物件の取引は少なく自用目的の取引が主体の地域であることから、比準価格を中心に収益価格を関連付け、代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

西落合地区の比較的良好な居住環境、利便性を有する住宅地域として、安定した地域選好性がみられる。地価動向は堅調推移している。

地域要因の将来予測

比較的良好な居住環境及び交通利便性を有する住宅地域として熟成しており、今後とも概ね現状維持にて推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は信頼性を有する複数の事例を採用したもので、最近の市場実態を反映した実証的な試算価格が求められた。低層一般住宅からなる住宅地域に係る地域の特性から、収益性よりも居住の快適性、利便性を重視して取引が行われる傾向がみられ、収益価格はやや低位に試算された。以上、各試算価格における説得力の程度に留意のうえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。