東京都練馬区練馬４丁目６６９１番２６(豊島園駅・練馬駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


392,000円

2017年01月01日に行った東京都練馬区練馬４丁目６６９１番２６(東京都練馬区練馬４−２３−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を392,000円/㎡としました。

東京都練馬区練馬４丁目６６９１番２６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都練馬区練馬４丁目６６９１番２６
住居表示練馬４−２３−７
価格392,000円/㎡
交通施設、距離都営豊島園、120m
地積176㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南4.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

平井正治氏による調査レポート

不動産鑑定士平井正治
価格391,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅接近性が良好で、交通利便性に優れる住宅地域であるが、駅周辺の商業地域の繁華性は高くない。地域要因に大きな変動はない。
地域要因の将来予測最寄駅接近性が良好で、住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持していくものと予測する。地域内は戸建住宅、共同住宅が中心であり、2階建程度の利用が標準である。
市場の特性同一需給圏は練馬区及び隣接区で、西武池袋線、地下鉄有楽町線、大江戸線沿線に存する駅から徒歩圏の住宅地。中心駅への接近性が良好で利便性が優るため、需要者は区内のほか周辺区からの移住者も考えられる。区内では価格水準が相対的に高めの地域で、規模もやや大きいため、総額との関連から、二次取得者層が主たる需要者と想定される。新築戸建住宅の売れ筋は100㎡程度の敷地規模で、価格帯は5千万円∼6千万円程度が中心である。
一般的要因建築費は高止まりしているが、低金利等の影響で利便性の高い地域では実需に基づく住宅需要が依然根強く、市況は堅調に推移している。

渡邉剛氏による調査レポート

不動産鑑定士渡邉剛
価格392,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因豊島園駅に近い住宅地域である。練馬や池袋等都心部への交通利便性は良好で、需要は堅調である。地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測一般住宅、アパート等を中心とした住宅地域であり、住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、都営大江戸線を中心に、西武池袋線・豊島線、東京メトロ有楽町線・副都心線沿線等に存する練馬区及び隣接区の住宅地域。需要者は区内外の個人が中心であるが、建売業者等も見られる。最寄駅から近い区東部の住宅地域で練馬や池袋等都心部へのアクセスは良好である。交通利便性等が良好な住宅地の需要は堅調で、地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は土地が130㎡程度で5千万円前後、新築の戸建住宅が6千万円台程度である。
一般的要因区の人口は微増傾向が続いている。取引件数は上期には増加傾向が見られたが、下期はやや鈍化傾向にある。新設住宅着工戸数は持ち直しつつある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7432836
北緯 139度649727

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

豊島園駅(地価相場 386,500円/㎡)練馬駅(地価相場 392,000円/㎡)中村橋駅(地価相場 380,000円/㎡)桜台駅(地価相場 425,000円/㎡)練馬春日町駅(地価相場 383,500円/㎡)新桜台駅(地価相場 412,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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