地域要因

中心商業地周囲の一角にあり、中心商業地と同様商況はやや低迷し、活気は見られない。新たな進出や再開発等も見受けられない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域内は、テナントビル等の収益物件も見られるものの、中低層の自社ビルが多く、投資物件としての需要はまだ少なく、商業事業者向けの賃貸市場の熟成度は若干低い。よって、市場の実態をより反映する比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討及び前年公示価格からの検討を踏まえ、単価と総額の関連を考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 東京街道沿いの事務所ビル等が多い地域で、繁華性、収益性は低下しており、需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 近隣地域は東武宇都宮駅に近いことから、テナントビル等の収益物件も見られるが、賃貸需要は落ち込んでおり、収益物件の稼働率は低く、収益価格はやや低めに算定された。本件では、市場の動向や採用した事例の規範性を考慮し、実際の取引価格に基づく比準価格の方が説得力が高いと判断し、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣型の商業地域で、地域要因に特段の変動はなく、中心商業地の商況は依然として低迷しているが、価格が下落して割安感も出てきている。

地域要因の将来予測

中心商業地西側の古くからの商店街で、近年は若者向けの小規模小売店舗等が建ち並ぶ商業地として熟成してきているが、地域要因に特別な変動はなく、当面現状で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用の店舗や事務所等が中心で、商業事業者向けの賃貸市場の熟成度はやや低い。低層利用が大半で、容積率を十分に活用しない土地利用が中心であり、収益性に反映しない要因を含んで土地価格が形成される傾向が見られる。よって、価格決定に際しては市場の実態をより反映する比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地価格との検討及び前年公示価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連を考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

宇都宮市中心部近くに存する低層の店舗等が見られる商業地域であり、新規開業店舗等も散見されるが、地域要因に大きな変動は認められない。

地域要因の将来予測

低層の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域である。郊外型商業施設への顧客流出の影響により繁華性の低下が続いていたが、昨今は新規開業する店舗も散見される。地価は横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は宇都宮市中心部の自用の店舗兼住宅の多い商業地域である。自用の店舗用地の取得を目的とした取引が中心であり、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。以上から市場の実態を適切に反映した比準価格を標準とし、収益性を反映した収益価格を関連付けて鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、当該価格は代表標準地からの価格との均衡を得ている。

地域要因

周辺では市街地再開発事業等の中心市街地活性化策が推進されているが、商況は依然として低迷し、地価は弱含み傾向で推移している。

地域要因の将来予測

店舗・事務所等が建ち並ぶ宇都宮市の代表的な商業地域として熟成しており、今後も当分の間、現状を維持すると予測する。中心市街地の商況は依然として低迷しており、地価は弱含み傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

賃貸物件としては周辺に高層事務所等が立地しているが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。中低層の店舗・事務所ビル等が多く、容積率を十分に活用しない土地利用が中心であり、収益性に反映し難い側面を含んで土地価格が形成される傾向もあるため、現実の取引実態を反映し信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中心部の歓楽街で固定客を持つ店舗は営業しているが年々店舗数は減少している。駅東口の新興歓楽街との競合により需要は低下している。

地域要因の将来予測

市街地中心部の飲食店関連の店舗ビル等が建ち並ぶ歓楽街で、年々店舗の閉鎖が目立ち、画地も歯抜けの状況が増えつつある。地価に関しては、底値感が出ていることから下落幅は縮小傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

テナント物件が中心の「泉町」歓楽街の商業地域である。地域柄、自用の店舗のほか中層程度の飲食関係の集合ビルも見られ、収益性も幾分考慮されて取引される商業地域であるが、基本的には収益性よりは地価の相場を重視した比準価格ベースでの取引が一般的である。このような当該地域の市場性も踏まえ、実証的で信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格も関連づけて、代表標準地との均衡を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街地中心部の商業地域で、マンション建設等に居住者の増加・商店街振興策等により店舗利用の増加等が見られ地価はやや上昇にて推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は市街地中心部の商業地域で、今後とも現状を維持して推移するものと予測する。地価水準は店舗利用度の回復等を受けて、やや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用の店舗・事務所を主体に貸しビル（店舗）等の賃貸物件が混在しているが、商店街振興策等により空室率は減少傾向にあるが、古い建物が多く、長期・安定的な賃料確保が困難で収益性はやや低い地域である。よって、価格決定に際しては、近隣地域の地域の特性及び取引の状況、単価と総額の関連の適否、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

北部郊外の分譲住宅地域で、以前ほどの民間宅地分譲は見られず、需給関係は安定した推移を呈している。優良宅地との競合により需要はやや小さい。

地域要因の将来予測

当該地域は、郊外の住宅地域として成熟しつつある地域であり、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価に関しては、宇都宮市全体の住宅地の地価動向を受けて、ほぼ横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用の戸建住宅が中心となる住宅団地であるが周辺には家族向けのアパ−ト等も見られる。しかしながら、標準地は経済合理性の観点から賃貸経営の成り立たない画地規模であり、収益還元法は有用性に欠けると判断し収益価格は試算しなかった。したがって、居住の快適性を重視した戸建住宅が中心の地域特性に鑑み、実証的で信頼性の高い比準価格を標準とし、代表標準地や前年地価公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別の変化は無いが、営業所や小規模工場が多い地域なので、需要が弱含みである。

地域要因の将来予測

幹線道路背後に営業所や小規模工場が見られる地域であり、地域要因に格別の変動はない。今後も現状程度と見込まれるが、当面の地価は下落気味に推移すると予測する。

価格決定の理由

自用の営業所や配送所等の利用を中心に、大規模物件の賃貸借は少ないものの、低層営業所等の収益物件の需要も存する地域である。多数の信頼性のある取引事例を収集し得たので、実証的な比準価格を中心に経済価値の本質を現す収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。最有効使用が上記の通りなので、開発法は適用しなかった。

地域要因

市域郊外の集落地域で地域要因に大きな変動は認められない。地価水準は市街地の影響を受けながらやや弱含み傾向で推移している。

地域要因の将来予測

宇都宮上三川IC及びインターパーク宇都宮南へのアクセスが良好な集落地域で、近隣周辺に特段の変動は見られない。地価水準は弱含みから下げ止まりの方向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は県道背後の農村集落地域で戸建住宅が散在している。市街化調整区域内にあってアパート等の賃貸用途は見られず、賃貸市場は未成熟であることから収益還元法は適用しなかった。需要者は類似の不動産取引との関連性を重視して意思決定を行う傾向が強いことから、市場の実勢を反映した比準価格は強い説得力を有すると思料する。以上により、鑑定評価額は比準価格を重視して、代表標準地との検討を踏まえ、標記の通り決定した。

地域要因

工場と住宅の混在する工業地域であるが、新規の工場進出は僅かで、大きな変動要因は見られない。

地域要因の将来予測

市街地中心部に近い工業地域であり、関連業種との連携がとりやすいが、居宅の利用も見られる。地価下落は依然続いており、また需要は低迷傾向と予測される。

価格決定の理由

対象地は一般住宅や共同住宅も散見されるが、工業地であるため、賃貸市場は未成熟である。工場や倉庫、事業所等の賃貸物件も皆無であり、自用での利用が支配的である。よって比準価格を標準とし、単価と総額との関連、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

交通量の多い幹線道路沿いに位置するが、市街地中心部の空洞化は深刻である。低層階には需要の回復が見られる。

地域要因の将来予測

市街地中心部に近い幹線沿いにおける商業地域であるが、事務所ビル等に加えて、近年分譲マンションが多く見られるようになった。需要は居住用及び事務所・店舗用いづれも横ばい傾向と予測される。

価格決定の理由

対象地は収益性を重視する商業地にあり、店舗・事務所等が多く見られるものの、上層階を中心に空き店舗が散見され、分譲マンション等居宅利用も多い。かような状況を反映して、収益価格はやや低位に求められたと判断される。従って比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、単価と総額との関連、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

居住環境に優れ利便性も良好なことから不動産需要は安定している。地価水準はやや強含みで推移している。

地域要因の将来予測

居住環境に優れた住宅地域で熟成の過程にある。近隣周辺の幹線街路の拡幅工事が進行中で、事業の進行に伴い利便性の更なる向上が見込まれる。地価水準はやや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心とする既成住宅地域。アパート、事業所等も混在するが、取引需要は自用目的を前提とするものが大半であり、土地価格に十分見合った賃料相場が形成されていないことから収益価格は低位に試算された。以上により、市場の実勢を反映した比準価格を中心に収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を標記の通り決定した。

地域要因

特別の変化は無いが、系統や連続性が良い路線商業地域なので、安定した需要が認められる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

低層の店舗兼住宅が中心である。自用が大部分なので事業者向けの賃貸市場は成熟度が低い。一部に事業撤退が見られるものの、比準価格は多数の取引事例を基に試算した価格なので、信頼性が高い。従って比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。最有効使用が上記の通りなので、開発法は適用しなかった。

地域要因

中心部から北上する幹線沿いにあって、系統連続性は良好であるが、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

市街地中心部から北方に延びる幹線道路沿いの商業地域で、交通量は多いものの、やや地域的な停滞が続いており、地域要因に大きな変動は見られず、当面現状で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は店舗、事務所を中心にマンションも混在する商業地域である。賃貸用の収益物件も見られるが、土地価格に見合った賃料設定が困難であり低位に試算された。一方、比準価格は、最近の市場動向を反映した複数の取引事例を基に導かれており相対的信頼性は高い。よって比準価格にウェイトを置き、収益価格を関連づけ、前年地価公示価格との検討を行い、単価と総額との関連にも十分留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。