栃木県宇都宮市桜５丁目２７９７番１外(東武宇都宮駅・南宇都宮駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


133,000円

2016年01月01日に行った栃木県宇都宮市桜５丁目２７９７番１外(栃木県宇都宮市桜５−１−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を133,000円/㎡としました。

栃木県宇都宮市桜５丁目２７９７番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番栃木県宇都宮市桜５丁目２７９７番１外
住居表示桜５−１−１９
価格133,000円/㎡
交通施設、距離東武宇都宮、1,600m
地積364㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況東23.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

舘内宏宣氏による調査レポート

不動産鑑定士舘内宏宣
価格133,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因宇都宮市中心部の商業地における空室率は高止まりしている。また、接面道路の拡幅工事が進行しているが、地域要因に大きな変動は認められない。
地域要因の将来予測市街地中心部に位置する幹線道路沿いの既成商業地域である。上記県道の拡幅工事が進行中だが、地域要因に特段の変化が認められないことから、当面は現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、宇都宮市の中心部及びその周辺の商業地域が存する一円の圏域である。中心的な需要者層は、地元の個人事業者や地元企業等であり、画地の規模によってはマンション開発業者も考えられる。中心商業地の空洞化は依然として深刻であるが、長年の地価下落による値頃感もあって地価は横ばいで推移している。取引される土地の規模にばらつきがあるため、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難な状況である。
一般的要因宇都宮市の人口は微増傾向にある。また、LRTの整備計画が進展している。景気は回復傾向にあるが、先行きは不透明である。

永井正義氏による調査レポート

不動産鑑定士永井正義
価格133,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因宇都宮市中心部の店舗、事務所等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域で、地域要因に特別な変動はなく、地価は横ばい傾向で推移している。
地域要因の将来予測市内中心部の幹線道路沿いの商業地域として熟成しており、上記県道の拡幅事業が進捗中であるが、地域要因に特別な変動はなく、今後も現状を維持すると予測する。地価は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は宇都宮市中心部の既存商業地域である。需要者の中心は個人事業者や地場の中小企業等の法人。市内中心部の車輛通行量が多い幹線道路沿いに位置し、沿道型の店舗・事務所地、営業所用地等の需要も見込まれる。郊外型商業施設等の新規立地の影響等もあり、市内中心部の既存商業地域の商況は依然として低迷しているが、需要に持ち直しの傾向も見られ、需給は概ね安定的に推移している。取引の価格帯は各々で、需要の中心価格帯は見い出し難い。
一般的要因宇都宮市の人口は微増傾向にある。県内経済は緩やかに回復しているものの、一部に弱さが見られ、先行きは不透明である。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度5645941
北緯 139度8672551

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東武宇都宮駅(地価相場 91,500円/㎡)南宇都宮駅(地価相場 85,500円/㎡)宇都宮駅(地価相場 77,600円/㎡)鶴田駅(地価相場 80,000円/㎡)江曽島駅(地価相場 66,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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