地域要因

街路条件がやや劣る住宅地域で、宅地の選別化により選好性が低下している。

地域要因の将来予測

地域的に大きな変動はなく、当面は現状のまま推移すると思われる。地価は横ばいまたは若干の下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は居住の快適性を重視する住宅地域である。当該地域は自用の戸建住宅用地としての取引が中心で、土地を購入して収益物件を建築する賃貸市場は成立していないことから収益価格は試算し得なかった。従って、市場の実態を考慮した前年価格からの推移を考慮しつつ、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中心に近い熟成した住宅地域で、比較的閑静な居住環境が維持されており、需要の回復が見られ、地価は下げ止まりつつある。

地域要因の将来予測

当該地域は中心部への接近性に優れ、優良な居住環境も維持された住宅地域である。地域要因に特別な変動はなく、概ね現状を維持するものと予測する。需要の回復が見受けられ価格は安定しつつある。

価格決定の理由

近隣にはアパート等の収益物件も見られるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に試算された。自己使用の住宅を目的とする取引が中心であり、収益性より居住の快適性が重視される傾向が強いことから、市場での取引の実態を反映した比準価格を中心とし、収益価格は参考程度にとどめ、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別の変化は無いが、生活の便が良い成熟した地域なので、安定した需要が認められる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象地は収益よりも居住の快適性が重視される住宅地域にあり、アパ−ト等は見られるものの、戸建住宅等の自用目的が取引の中心である。従って比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、単価と総額の関連、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。最有効使用が上記の通りなので、開発法は適用しなかった。

地域要因

県道背後の既成住宅地域で、中心部の接近性は優位であるが、「鶴田地区」の区画整理地内の優良宅地との競合関係が生じており、需要は弱含み。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

「栃木街道」の背後に位置するため、主に自用の戸建住宅が多いが周辺には家族向けのアパ−ト等も見られる。しかしながら、標準地は経済合理性の観点から賃貸経営の成り立たない画地規模であり、収益還元法は有用性に欠けると判断し収益価格は試算しなかった。したがって、当該地域が居住の快適性を重視する住宅地域であることに鑑みて、実証的な比準価格を標準とし、代表標準地や前年地価公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住環境に優れ利便性も良好なことから不動産需要は安定している。地価水準はやや強含みで推移している。

地域要因の将来予測

居住環境に優れた住宅地域で熟成の過程にある。近隣周辺の幹線街路の拡幅工事が進行中で、事業の進行に伴い利便性の更なる向上が見込まれる。地価水準はやや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心とする既成住宅地域。アパート、事業所等も混在するが、取引需要は自用目的を前提とするものが大半であり、土地価格に十分見合った賃料相場が形成されていないことから収益価格は低位に試算された。以上により、市場の実勢を反映した比準価格を中心に収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を標記の通り決定した。

地域要因

古くからの住宅地として熟成しており、大きな変動要因は見られない。大規模店舗に近接し、利便性は認められる。

地域要因の将来予測

当該地域は宅地化が早く進んだ地域で、住宅地域として熟成している。周辺地域においてはミニ分譲が多く見られるが、居住環境は良好で、底堅い需要が予測される。

価格決定の理由

対象地は居住の快適性を重視する住宅地にあるが、戸建住宅地として純化しており、画地面積も狭いため駐車場確保が困難で、賃貸市場は未成熟である。アパート等の賃貸物件も散見される程度であり、自用での利用が支配的である。よって比準価格を標準とし、単価と総額との関連、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

県道背後の既成住宅地域で、熟成度が高まってきている。地域要因に大きな変動は見られず、地価水準は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、地域要因に大きな変動は見られない。今後も同様の状態を保ちながら推移するものと見込まれる。地価水準は概ね横ばいの状態で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域。周辺には共同住宅等も見られるが、土地価格に見合った賃料相場が形成されていないこと、画地規模が小さく適切な賃貸建物の想定が困難であること等から収益還元法は非適用とした。土地利用は概ね自己使用を前提とするものに限定されることから、市場の実勢を反映した比準価格の説得力は高いものと思料する。以上により、鑑定評価額は比準価格を重視して、代表標準地との検討を踏まえ、標記の通り決定した。

地域要因

特別の変化は無いが、系統や連続性が良い路線商業地域なので、安定した需要が認められる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

低層の店舗兼住宅が中心である。自用が大部分なので事業者向けの賃貸市場は成熟度が低い。一部に事業撤退が見られるものの、比準価格は多数の取引事例を基に試算した価格なので、信頼性が高い。従って比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。最有効使用が上記の通りなので、開発法は適用しなかった。

地域要因

北部郊外の分譲住宅地域で、以前ほどの民間宅地分譲は見られず、需給関係は安定した推移を呈している。優良宅地との競合により需要はやや小さい。

地域要因の将来予測

当該地域は、郊外の住宅地域として成熟しつつある地域であり、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価に関しては、宇都宮市全体の住宅地の地価動向を受けて、ほぼ横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用の戸建住宅が中心となる住宅団地であるが周辺には家族向けのアパ−ト等も見られる。しかしながら、標準地は経済合理性の観点から賃貸経営の成り立たない画地規模であり、収益還元法は有用性に欠けると判断し収益価格は試算しなかった。したがって、居住の快適性を重視した戸建住宅が中心の地域特性に鑑み、実証的で信頼性の高い比準価格を標準とし、代表標準地や前年地価公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別の変化は無いが、営業所や小規模工場が多い地域なので、需要が弱含みである。

地域要因の将来予測

幹線道路背後に営業所や小規模工場が見られる地域であり、地域要因に格別の変動はない。今後も現状程度と見込まれるが、当面の地価は下落気味に推移すると予測する。

価格決定の理由

自用の営業所や配送所等の利用を中心に、大規模物件の賃貸借は少ないものの、低層営業所等の収益物件の需要も存する地域である。多数の信頼性のある取引事例を収集し得たので、実証的な比準価格を中心に経済価値の本質を現す収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。最有効使用が上記の通りなので、開発法は適用しなかった。

地域要因

市域郊外の集落地域で地域要因に大きな変動は認められない。地価水準は市街地の影響を受けながらやや弱含み傾向で推移している。

地域要因の将来予測

宇都宮上三川IC及びインターパーク宇都宮南へのアクセスが良好な集落地域で、近隣周辺に特段の変動は見られない。地価水準は弱含みから下げ止まりの方向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は県道背後の農村集落地域で戸建住宅が散在している。市街化調整区域内にあってアパート等の賃貸用途は見られず、賃貸市場は未成熟であることから収益還元法は適用しなかった。需要者は類似の不動産取引との関連性を重視して意思決定を行う傾向が強いことから、市場の実勢を反映した比準価格は強い説得力を有すると思料する。以上により、鑑定評価額は比準価格を重視して、代表標準地との検討を踏まえ、標記の通り決定した。

地域要因

工場と住宅の混在する工業地域であるが、新規の工場進出は僅かで、大きな変動要因は見られない。

地域要因の将来予測

市街地中心部に近い工業地域であり、関連業種との連携がとりやすいが、居宅の利用も見られる。地価下落は依然続いており、また需要は低迷傾向と予測される。

価格決定の理由

対象地は一般住宅や共同住宅も散見されるが、工業地であるため、賃貸市場は未成熟である。工場や倉庫、事業所等の賃貸物件も皆無であり、自用での利用が支配的である。よって比準価格を標準とし、単価と総額との関連、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

高台の分譲住宅地域で、大きな地域要因の変動はない。周辺の土地区画整理事業地内の住宅地域との選別化により地価はやや下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当地域は高台の住宅地域（羽黒台団地）で、今後とも現状を維持して推移するものと予測する。地価水準はやや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は高台の分譲住宅地域で、自用の低層戸建住宅が取引の中心である。戸建住宅が建ち並ぶ分譲住宅地域で、居住の快適性、行政的規制（用途地域等）等により一棟貸しを含め貸家の需要、供給が一般化していないため比準価格のみの試算となった。価格決定に際しては、単価と総額の関連の適否、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。