栃木県宇都宮市宮原４丁目１８４３番１８(南宇都宮駅・鶴田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


60,700円

2016年01月01日に行った栃木県宇都宮市宮原４丁目１８４３番１８(栃木県宇都宮市宮原４−２−２７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を60,700円/㎡としました。

栃木県宇都宮市宮原４丁目１８４３番１８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番栃木県宇都宮市宮原４丁目１８４３番１８
住居表示宮原４−２−２７
価格60,700円/㎡
交通施設、距離南宇都宮、750m
地積177㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

海賀睦友氏による調査レポート

不動産鑑定士海賀睦友
価格60,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因街路条件がやや劣る住宅地域で、宅地の選別化により選好性が低下している。
地域要因の将来予測地域的に大きな変動はなく、当面は現状のまま推移すると思われる。地価は横ばいまたは若干の下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は宇都宮旧市街地西部から南西部の住宅地域。需要者の中心は市内居住者と市内への通勤者で、同一需給圏外からの転入も見受けられる。近隣地域は駅に近接する熟成した住宅地域であるが、街区等が雑然としており宅地選別化による選好性が劣り、需給関係は需要がやや弱含みである。当該物件に係る市場においては土地建物で3千万円台、土地については1千万円から2千万円程度の物件が需要の中心と把握される。
一般的要因景気は穏やかな回復基調にあり、不動産市況にも明るさがみえ、地価は安定傾向にある。

上野初雄氏による調査レポート

不動産鑑定士上野初雄
価格60,700円/㎡
個別的要因近隣地域内における標準的な居住環境にあり、標準地の価格形成に変動を与える要因に特別な変動はなく、競争力の程度に変化はない。
地域要因街路幅員が狭く、曲折、行き止まり等の多い地域で、中心部や駅等への良好な接近条件に比し、需要は弱い状況が続き地価水準もやや低位にある。
地域要因の将来予測JR日光線と東武宇都宮線に挟まれた熟成した住宅地域で、狭隘で曲折した道路や行き止まり道路が多いものの街区の整備が進まず、変動要因は少なく、当面現状で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は市街地南西寄りで東武宇都宮線沿線の住宅地域、主な需要者は市内の居住者及び市内への通勤者が中心で、圏外からの転入も見受けられる。東武線沿線は中小規模の分譲により宅地供給が進み、住宅密集地域が形成されている。近隣地域は、街路の配置、連続性（行き止まり等）が良好でなく、接近条件に比し需要はやや低い。需要の中心は、土地1，000万円∼1，500万円程度、新築戸建住宅2，500万円∼3，500万円前後である。
一般的要因市の人口・世帯数は微増傾向にあるものの地方都市にあって依然景気浮揚の影響は少ない。地価は下落幅が縮小ないし若干の上昇地点も出てきている。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度5405444
北緯 139度8733446

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

南宇都宮駅(地価相場 85,500円/㎡)鶴田駅(地価相場 80,000円/㎡)江曽島駅(地価相場 66,800円/㎡)東武宇都宮駅(地価相場 91,500円/㎡)宇都宮駅(地価相場 77,600円/㎡)西川田駅(地価相場 36,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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