地域要因

市北部郊外の高台にある小規模住宅団地である。郊外の新興住宅地域に比べ、需要は弱く、地価も依然下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

飯塚市中心部からやや離れた高台の小規模住宅団地であり、何ら変動要因はなく、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。地価は依然として下落傾向にあり、今後も同様に推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域から住宅地の取引事例を収集した実証的な価格であり規範性が高い。収益価格については、対象標準地は、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域に所在し賃貸市場が未成熟なことから収益還元法は適用できなかった。以上から、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺地域でのミニ開発等がやや目立ち、近隣地域への波及効果や底値感等もあり、地価の下落幅は縮小してきているが、依然やや下落傾向にある。

地域要因の将来予測

古くに開発された小規模な既成の戸建住宅地域で、格別の変動要因はないが、立岩地区ではミニ開発の分譲が活発で、その影響もあって地価の下落幅はやや縮小傾向にある。

価格決定の理由

比準価格は信頼性ある事例を採用し、十分に検討して求めており、市場性を反映した実証的価格で規範性を有する。収益価格は、快適性を重視した戸建住宅地域で収益性を貫徹できるほどの賃貸市場は成立していないため、試算できなかった。よって、市場の特性・周辺の公示地・基準地との均衡及び購買力に相応した総額市場性並びに地価変動の推移等に留意しつつ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

長期間に亘って地価下落が進んだこともあって、ようやく値頃感も現出しつつあるが、依然として調整局面を辿っている。

地域要因の将来予測

市内に在っては比較的居住環境良好な地域であるが、既成住宅地であり、周辺の新興戸建分譲地と比較すれば劣後している。値頃感が現出しつつあり、下落幅の縮小傾向は認められるものの調整局面での推移が予測される。

価格決定の理由

数少ないアパート等の収益物件は、税金対策等といった土地本来の最有効使用の観点とは別個の動機等により建築されたものが多く、経済合理性に合致した賃料水準が形成されていないのが実情である。かかる中、収益性よりも快適性を旨とする地域的特性にも鑑み、収益還元法は適用しなかった。従って、比準価格を中心に、当市の住宅需要も斟酌して鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化は無いが、上記一般的要因を背景に、テナント需要はやや弱含み、地価も引き続き下落基調を辿っている。

地域要因の将来予測

当該地域は、国道沿いの路線商業地域であるが、当市の停滞傾向を背景に、地域間競争の激化、商圏人口の減少等の影響を受け、需要はやや弱含み、地価は下落幅の縮小傾向は認められるが、下落基調で推移している。

価格決定の理由

周辺地域も含め当該近隣地域内は自用の店舗が多いなか、散見される賃貸物件は個別性が強く、収斂された事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低いほか、土地残余法に拠ったためその精度において劣る面は否めない。従って、現下の市場動向を反映した比準価格を標準として、収益価格を参考程度にとどめ、飯塚市の不動産市場の動向も参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域であるが、上記の要因及び郊外型大型SC等との競合による収益力低下を背景に中心商業地の需要は低調である。

地域要因の将来予測

地域経済の衰退傾向が続いており、概ね現状で推移するものと予測する。市役所や事務所等が見られる地域であるが、地価は、経済状況の不透明感等より依然として下落傾向である。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域から取引事例を収集した実証的な価格である。収益価格は、収益性を反映した価格であるが、新規の投資物件等の供給が少ない飯塚市内の普通商業地においては、適切な収益性を把握することが困難であり、比準価格に比べると規範性は劣る。よって、市場性を反映した実証的な比準価格を標準に、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

飯塚市内の住宅需要が弱含みで推移しており、既存住宅地域の利便性は概ね中庸であるが、需給動向を鑑みると地価は緩やかながら下落基調にある。

地域要因の将来予測

飯塚中心部からやや距離をおく住宅団地であり、格別の変動要因は認められず静態的に推移するものと予測される。需給動向を鑑みると地価は緩やかながら下落基調にあるものと把握される。

価格決定の理由

中心市街地からやや距離をおく戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地で、需要者は自己使用目的の取引が中心であり、また利便性に欠ける住宅地域であるため賃貸市場が未成熟につき、収益価格は試算することができなかった。本件では戸建住宅地としての快適性や利便性を反映して成立した取引価格より試算した比準価格を採用するものとして、最終的には一年間の地域要因の変動を考慮の上、代表標準地価格との検討結果も勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、中心商業地に近く利便性は良好であるが、上記の要因により地価は下落傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域から住宅地の取引事例を収集した実証的な価格であり、説得力が高い。一方、収益価格は、収益性の観点から市場価値を把握した理論的な価格であるが、想定要素を含んで価格が算定されるためやや説得力が劣ると思料する。以上から、比準価格を標準に、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

国道201号バイパスの開通後、路線商業地域としての相対的地位をやや低めており、需給動向は弱含みであり、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

国道201号バイパスの開通後同路線への出店意欲が強く、路線商業地域としての相対的地位は低下傾向である点は否めず、需要は相対的に弱く、地価についても依然弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は商的効用が認められる混在地域の事例も含め4事例から求めたが、十分な検討を踏まえて試算しており、市場性を反映した実証的な価格として規範性が高い。収益価格は商業地においては重視すべき価格であるが、飯塚市内では収益物件の供給が限定的であり、収益面からの十分な検証が困難で、規範性はやや劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地価格との検討結果も勘案して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

飯塚市の中心商業地は、空洞化が進んでいる。商業需要は乏しく、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

モータリゼーション化の影響により、商業の中心は国道200号沿いの路線商業地に移行している。このため中心商業地の空洞化は急速に進んでおり、空き店舗が目立つ。商的繁華性は薄れ、地価も下落基調となっている。

価格決定の理由

近隣地域は、商業利用を主たる用途としているため、鑑定評価手法としては、取引事例比較法及び収益還元法の両手法を適用して試算価格を求めた。しかしながら、収益還元法は、適用の過程において想定要素を多く含むことから客観性に欠け、説得力は低位である。従って、本件評価においては、実証的かつ客観性に富んだ比準価格を重視し、収益価格を比較衡量の上、適正と判断される鑑定評価額を上記の通り決定した。