福岡県飯塚市菰田西２丁目２７２番１・２７３番１合併６(飯塚駅・新飯塚駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


43,500円

2017年01月01日に行った福岡県飯塚市菰田西２丁目２７２番１・２７３番１合併６(福岡県飯塚市菰田西２−２−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を43,500円/㎡としました。

福岡県飯塚市菰田西２丁目２７２番１・２７３番１合併６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県飯塚市菰田西２丁目２７２番１・２７３番１合併６
住居表示菰田西２−２−３
価格43,500円/㎡
交通施設、距離飯塚、120m
地積132㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層店舗や併用住宅等が存する駅前商業地域
前面道路の状況南18.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

内田信行氏による調査レポート

不動産鑑定士内田信行
価格43,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因飯 駅前の古くからの商業地域で、長期的な衰退傾向に加え、郊外型大型店への客足の流出が顕著であることから、地価下落が続いている。
地域要因の将来予測飯塚駅前の古くからの商店街で、商業地としては衰退傾向が続いている。商業用地自体の需要が減退しているため、衰退に歯止めがかからない。利便性は優れるが、地価はまだ下落基調を脱しきれないものと予測する。
市場の特性同一需給圏は飯塚市及び周辺市町の商業地域で、特に関連性が強いのは古くからの商業地域及び商住混在地域である。需要者は地元の事業者が中心になるものといえるが、大型店への客足の移動により商況自体が低迷しているため、店舗や事務所としての需要は減退している。地域における需要としては、規模によって総額は異なるが、150㎡前後であれば、土地価額で500∼700万円程度の水準になるものと見られる。
一般的要因地域経済の低迷と大型店進出の影響を受け、旧来の商業地域に対する需要は減退。空店舗の増加とともに住宅用途への移行も見られる。

井上真輔氏による調査レポート

不動産鑑定士井上真輔
価格43,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因鉄道駅に近接し福岡市への通勤可能という立地条件は、優位性が認められるが、地価は下げ止まり傾向が認められるものの調整局面で推移している。
地域要因の将来予測商業地域としては衰退傾向が続いており、当分の間、現状で推移するものと予測される。但し、福岡市への交通アクセスに鑑みた利用形態が現れる可能性は否定できず、地価も値頃感が現出しつつある。
市場の特性同一需給圏は飯塚市の商業地域。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性を持つ個人事業者が中心である。競合・代替関係にある地域間競争等を背景に、店舗の閉鎖等も見られ、需要は弱含みで推移している。また、営業不振等に伴う供給圧力は強く、今暫くは買手市場が続くものと予測される。但し、福岡市への交通アクセスは良好であり、当該立地条件に着目した需要者が現れることは否定できない。取引件数が少なく、収斂された中心価格帯は形成されていない。
一般的要因人口減少等を背景に、飯塚市の地域経済は停滞傾向で推移、一部では下げ止まり感が鮮明になりつつも、不動産需要は依然として弱含みである。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度6286927
北緯 130度6881289

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

飯塚駅(地価相場 37,100円/㎡)新飯塚駅(地価相場 40,300円/㎡)上三緒駅(地価相場 32,100円/㎡)天道駅(地価相場 23,950円/㎡)浦田駅(地価相場 32,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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