福岡県飯塚市伊岐須字沼ケ谷６６１番１(新飯塚駅・浦田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
23,300円
2017年01月01日に行った福岡県飯塚市伊岐須字沼ケ谷６６１番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を23,300円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県飯塚市伊岐須字沼ケ谷６６１番１ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 23,300円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 新飯塚、4,000m |
| 地積 | 364㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
廣原浩一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 廣原浩一 |
|---|---|
| 価格 | 23,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 既成住宅地域は、新興分譲住宅地と比較し、需要が弱く、地価は下落基調が継続している。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域要因に特段の変動は見られず、今後も現状を維持するものと予測する。既成住宅地は需要が少ないため、地価は弱含んでいる。今後も同様のトレンドにて推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 対象不動産に係る同一需給圏は、飯塚市西部に形成される既成住宅地域である。主たる需要者は、地縁性を志向する個人が中心で、同一需給圏外からの転入者は少ないと考えられる。飯塚市では、新規分譲住宅の販売が堅調であるのに対し、既存住宅地の需要が弱く、地価下落に歯止めがかからない状態である。今後も人口減少等、一般的要因の流れと同様のトレンドにて推移するものと思料する。 |
| 一般的要因 | 人口減少や高齢化の進展により、景気は低迷しており、依然、住宅需要は弱含んでいる。 |
井上真輔氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 井上真輔 |
|---|---|
| 価格 | 23,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動は無い。 |
| 地域要因 | 長期間に亘って地価下落が進んだこともあって、ようやく値頃感も現出しつつあるが、依然として調整局面を辿っている。 |
| 地域要因の将来予測 | 飯塚市内に在っては概ね平均的な居住環境を具有する地域であるが、既成住宅地であり、周辺の新興戸建分譲地と比較すれば劣後している。若干割高感が残っており、地価は下落幅は縮小するものの下落基調と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は飯塚都市圏全域であるが、特に旧飯塚市の住宅地域と把握した。需要者の中心は、最終需要者人が中心で、転売目的での不動産業者の需要も期待できる。広域的にみれば、新規戸建住宅地での販売動向は、低金利等を反映して概ね好調であるが、既存住宅地の需要は依然として弱含みで推移、地価は依然として下落基調を辿っている。中古の戸建住宅で1000万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 人口減少等を背景に、飯塚市の地域経済は停滞傾向で推移、一部では下げ止まり感が鮮明になりつつも、不動産需要は依然として弱含みである。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度6509146 北緯 130度6663189 |
参考：該当物件周辺マップ
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福岡県飯塚市東徳前３番１０外福岡県飯塚市片島３丁目４０６番２２福岡県飯塚市大字伊岐須字大坪８４２番３６福岡県飯塚市大字川津字上深町４０４番３外２筆福岡県飯塚市大字横田字後牟田６６９番７２外１９筆福岡県飯塚市川津字上深町４０４番３ほか２筆
参考：近隣駅の地価相場
新飯塚駅(地価相場 40,300円/㎡)浦田駅(地価相場 32,100円/㎡)飯塚駅(地価相場 37,100円/㎡)鯰田駅(地価相場 27,700円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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