地域要因

特段の地域的変化は認められない。地価の長期下落の結果、値頃感が認められ、景気回復基調にある中、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

長期化した地価下落の結果、値頃感があり、景気回復基調と相俟って地価はやや上昇傾向にある。暫くの間はこの傾向が継続するものと予測される。

価格決定の理由

収益価格は、飲食店舗等の需要の減退により投下資本に見合う賃料収入が見込めないことに加え、建築費の高騰もあって、比準価格に対して低位に試算されたものと思料する。現在の市場下においては不動産経営目的の投資物件の需要は弱く、自用目的のエンドユーザーの需要が強いものと思料される。以上から、比準価格を標準とし、収益価格も斟酌の上、さらに市場の需給動向の推移及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

大型商業施設及び路面電車の電停が徒歩圏内にあり利便性に優るため、マンション用地としての需要も見込まれ、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

利便性に優る市街地型住宅地域であり賃貸需要は強い地域であるが、画地規模が小さく経済合理的な共同住宅の想定が困難であるので収益価格は試算しなかった。居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であることから、取引価格を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をそのまま採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の地域的変化は認められないが、周辺では事務所や店舗等をマンションへ建替える事例がみられ、近隣地域もこの影響で需要が強まる傾向にある。

地域要因の将来予測

現状はオフィスビル、店舗・事業所ビル、マンションが建ち並ぶやや雑然とした地域であるが、周囲に緑地が多く利便性にも恵まれており、マンション用地としての需要も見込まれ、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

収益価格は、テナント需要の減退により投下資本に見合う賃料収入が見込めないことに加え、建築費の高騰もあって、比準価格に対して低位に試算されたものと思料する。現在の市場下においては不動産経営目的の投資物件としての需要よりも自用目的のエンドユーザーの需要が強いものと思料される。以上から、比準価格を標準とし、収益価格も斟酌の上、さらに市場の需給動向の推移及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住環境が良好な住宅地は供給が少なく、高所得者層を中心に需要が回復しており、地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

長崎市中北部に位置する区画整然とした住環境が良好な住宅地域。住環境が良好な住宅地は供給が少なく、高所得者層を中心に需要が回復しており、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、ファミリー向けや単身者向けのマンションなど周辺には共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。以上より、居住の快適性を重視する住宅地域であるため比準価格を採用し収益価格を参考にとどめ、前年代表標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段の地域的変化は認められないが、利便性が高いためマンション用地としての需要が強く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

将来的には新幹線の乗り入れ等で地域の状況や相対的位置は変化すると見込まれるが、現在は店舗等の用地としてよりも、マンション用地としての需要が強い。今後の地価は上昇傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

収益価格は、投下資本に見合う賃料収入が見込めないことに加え、建築費の高騰もあって、比準価格に対して低位に試算されたものと思料する。現在の市場下においては不動産経営目的の投資物件としての需要よりも自用目的のエンドユーザーの需要が強いものと思料される。以上から、比準価格を標準とし、収益価格も斟酌の上、代表標準地との検討を踏まえ、市場の需給動向及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

街路条件が劣る斜面住宅地域であるため需要は弱く、地価は依然として弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

街路条件及び利便施設との接近性が共に劣る斜面住宅地域で需要は弱く、周辺で街路整備が進展中であるが当地域に直接の影響はなく、今後とも現状維持と予測する。地価は弱含みで推移するものと思われる。

価格決定の理由

近隣地域は街路条件が劣る斜面住宅地域で、周辺地域には公営集合住宅も見られるが、自己使用目的の取引が支配的で、賃貸市場未成熟であるため収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であり、取引価格を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地との均衡も十分考量し、比準価格をそのまま採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

利便性・居住環境が良好な既成住宅地域であり、稀少性が高く、高所得者層を中心に一定の需要が見込まれ、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

地域内には賃貸マンション等も見られるが、投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。売買市場は自用目的の取引が支配的であり、収益性よりも居住の快適性、利便性が価格形成上のウェートが高い。以上から、収益価格は参考に留め、比準価格を標準に、代表標準地等との検討を踏まえ、さらに市場の需給動向の推移及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域的に特に変動は認められない。中心部に比較的近い住宅地域であるが、住環境がやや劣り、相対的割高感が認められる。

地域要因の将来予測

都心部周辺地区の既存住宅地域で、地域的に特別な変動要因は認められず、現状を維持するものと予測する。地価は周辺住宅地域に比べ割高感も認められ需要は弱く、今暫く下落すると予測する。

価格決定の理由

画地規模が小さいため経済合理的な共同住宅の想定が困難であり、収益価格は試算できなかった。市場では自用目的の取引が中心で、快適性を重視する住宅地域であることから、取引価格を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、周辺公示地との均衡も十分考量し、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地との検討も均衡しており適正と判断した。

地域要因

背後地の人口減少、大型店舗への顧客の流出等により地域は衰退傾向にあるものの、周辺住宅地に比べ相対的割安感から上昇に転じていると判断。

地域要因の将来予測

日用品を中心とした近隣商業地域で、背後地の高齢化・人口流出に加え大型商業施設に顧客を奪われ、地域は衰退傾向にある。地価は周辺住宅地域に比較して相対的割安感からやや上昇傾向にある。

価格決定の理由

収益価格は鉄骨造3階建の店舗兼共同住宅を想定して試算した。この近隣商業地域の賃料はいまだ弱含みの感があり、土地に見合う賃料が得られていないため、低位に試算された。取引にあたっては自用目的が需要の中心であり、価格決定は取引価格を指標としてなされるのが通常である。本件では実証的な比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、単価と総額の関係、類似公示地との均衡も十分考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住環境がやや劣る傾斜地の既成住宅地域であり、地価は下落傾向にあるが、長期化した地価下落の結果、相対的割安感から横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、長崎市中北部に位置する傾斜地の取引事例を中心に求めた。小規模宅地であり、経済合理性や建物配置の状況から見て市場性のある賃貸住宅の床面積を確保することができないことから、収益価格は試算しない。居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己所有目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的と認められる。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

階段道路沿いで利便性・居住環境が劣る住宅地域である。人口の流出による地域の空洞化が進行中で、需要は極めて弱く地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

利便性の劣る車両通行不可の戸建住宅を中心とする住宅地域で、収益還元法を適用することは不適当と判断した。居住の快適性、利便性が価格形成上のウェートが高い住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が形成されることから、信頼性の高い取引事例により求めた比準価格を中心に、代表標準地等との検討を踏まえ、さらに市場の需給動向及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はない。街路条件、接近条件の比較的良好な住宅地域は根強い需要があり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

敷地規模が小さく駐車場の確保が難しいことから相応の賃料収入を確保できないと判断し、収益還元法の採用は見送った。本件においては、快適性がより重視される地域であること、取引価格を指標として価格決定されるのが通常であることから比準価格を採用し、かつ決定にあたっては、街路条件や利便性の比較的良好な地域の需給動向や単価と総額との関連等にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

山腹に位置する階段道路沿いの住宅地域で、需要は極めて弱く人口流出も多いため、依然として地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は地域的特性が類似した取引事例を採用し、地域要因等を比較検討して求めた価格で、市場性を直接的に反映して実証性が高い。また地域においては自己所有の戸建住宅がほとんどで賃貸市場が形成されていないため収益還元法は非適用が相当と判断した。従って、本件評価は比準価格を基に、代表標準地との検討を踏まえ、傾斜地にある住宅地の需要と供給の動向、更に単価と総額の関連性にも充分留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はない。高価格帯の住宅地域に対する需要は堅調で、マンション需要と相まって地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

現況に特段の変化はない。高価格帯の住宅地域に対する需要は堅調で、マンション需要も手伝って近隣地域の地価は上昇傾向にある。この傾向は当分の間、続くものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、高価格帯の事例から試算したもので、市場価格を十分に反映し得たものと判断する。収益価格は、近隣地域及びその周辺に賃貸物件が比較的多く見られることから採用したが、建築コスト等に見合う賃料が低廉であること等から比準価格に対して低位に試算された。本件では、取引価格を中心に価格形成されている現状を踏まえ、比準価格を採用し単価と総額との関連等にも留意し、代表標準地との検討をも加えて鑑定評価額を上記の通り決定した。