地域要因

国道沿いの事務所、店舗等を中心とする商業地域であり、価格形成要因に影響を及ぼすような地域要因の変動は認められず、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺は事務所、店舗、一般住宅等が混在する商業地域である。御所市内の商業地域における取引事例は少なく、広域的に事例を収集したが、適正に要因比較がなされており、比準価格の相対的な信頼性は高い。一方収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に求められた。以上より、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住環境の良好な住宅団地であるが、最寄駅からやや遠いために不便であるうえ、画地規模が大きく総額も嵩むことから、地価の下落が続いている。

地域要因の将来予測

中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域として熟成しており、今後も大きな地域要因の変動はないものと思料され、当面の間は現状を維持しつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ閑静な住宅地域である。収益物件としては、戸建住宅が転勤等の事情により定期借家で賃貸されるケースが散見される程度で、十分な賃貸市場が形成されていないことから収益価格は試算しない。居住快適性や利便性が重視される地域であり、売買市場においては自己使用目的での取引が支配的なことから、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大規模開発された住宅団地内の商業地域であり、特段の地域要因の変動は認められず、地価も安定している。

地域要因の将来予測

大規模開発された住宅団地内の商業地域として熟成してきており、地域要因を変化させるような大きな要因も見られず、今後も現状程度で推移するものと予測される。

価格決定の理由

大規模な住宅団地内の居住者を対象とした近隣商業地域である。賃貸需要の低下、建築コストの上昇等の影響で、収益価格はやや低位に求められた。本来収益価格を重視すべきではあるが、繁華性はそれほど高くなく、収益価格の算定においては想定要素が大きいこと等からも規範性にやや劣る。したがって、本件においては、収益価格は参考にとどめ、市場の実態をより反映する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、価格形成要因に影響を及ぼすような地域要因の変動は認められず、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は、小規模住宅が多く建ち並ぶ住宅地域である。今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移するものと予測される。地価水準については依然として一定の下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺は、小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で自用目的での取引が支配的であり、賃貸市場が成熟していないため、収益還元法の適用は断念した。以上より、居住の快適性が重視される住宅地であるため、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域は、一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域。不動産の流通はほぼ同一地域内に限定されており、不動産の需要は低い。

地域要因の将来予測

中規模の一般住宅等が多い、古くからの既成住宅地域である。今後とも地域要因に及ぼす特段の影響は認めらず、現況の状況のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

取引事例は自己所有目的の類似地域内の事例を採用して比準価格を査定し、規範性、市場動向性の高い価格となっている。近隣地域は中小規模の既成住宅地域であり、共同住宅等の収益物件はほぼ皆無の状況にある。また、その周辺地域においても、単身向けや家族向けの共同住宅は存在しない。従って本件では、収益還元法の適用は見送り、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り決定した。

地域要因

観光客誘致のためのイベントや街づくり活動も盛んであるが、地場産業である中小の製薬業の衰退傾向には抗しがたいものがあり、市場は上向かない。

地域要因の将来予測

対象地域を変貌させるような要因は特に存せず、現況のまま推移していくと予測する。下記地域要因のような状況から、当面は地価下落傾向が続くものと思われる。

価格決定の理由

 本件比準価格は、今回は町内での取引で比準が行えた。妥当な範囲の修補性、地域要因格差で均衡した値が得られており、説得力は一定以上ある。収益価格は後述の理由で求めなかったが、対象地域では自ら居住するための需要が主で、価格決定の過程では市場での取引価格から求めた比準価格が指標となる地域である。本件では上記の地域動向や総額面の検討等も踏まえ、比準価格を標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅を主体に共同住宅も見られる住宅地域であり、価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動はなく、地価は依然弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域周辺は一般住宅が中心に建ち並ぶ住宅地域で、周辺に共同住宅も見られるものの、居住の快適性を重視する自己使用目的の住宅の取引が大半となっている。賃貸需要は弱く、賃貸市場が未成熟な住宅地域であるため、収益還元法の適用を断念した。したがって、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、前年対象標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中規模一般住宅を主とする住宅地域として熟成してきた。駅に近い住宅地で、不動産の供給は少なく、地価は底打ちした。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は同一受給圏内における多数の取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映しており規範性は高い。一方、標準地の存する地域は生活快適性が重要視される戸建住宅地域である。自己使用目的の取引が中心であり、収益性を目的とした賃貸市場は未成熟な不動産市場であり、収益価格の試算は断念した。従って、実証的で市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅へ徒歩圏内にあり、また当該駅から都心へのアクセスが良好であることから需給バランスは安定している。地価は上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は最寄駅へ徒歩圏内に立地し、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成している。地域要因に影響を及ぼす事象は観測されておらず、当面現状のままで推移するものと推定する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅を主とする既成住宅地域であり、不動産市場は自己使用目的での取引が主流である。付近に共同住宅も見受けられるが地主層の相続対策によるものが大半であり、土地取得コストが不要であることにより投資採算性が維持されている。通常は元本に見合う賃料を収受し得ない地域であり、賃貸市場が未成熟であることから収益還元法の適用は見送った。以上より比準価格を採用し代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

奈良県中和地区随一の名声を誇る閑静な住宅地域であり、市場に供給される物件が少なく、稀少性も認められるため、地価は依然上昇を続けている。

地域要因の将来予測

区画整然とした閑静な住宅地域として従来から根強い需要が認められる地域である。熟成度は高く、今後も大きな地域要因の変動はないものと思料され、当面の間は現状を維持しつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ閑静な住宅地域として熟成しており、周辺においてアパート等の収益物件はほぼ皆無であるために賃貸市場が形成されておらず、収益価格は試算しない。不動産売買においては、自己使用目的の取引が支配的と認められ、居住快適性が重視される地域であることから、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の特段の変化は認められないが、地価はやや下落もしくは横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として概ね成熟しており、今後も現状の住環境を維持しつつ推移するものと予測する。中古住宅を含め取引は低迷しており、地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅を中心とし、周辺には共同住宅も見られるが、主要な取引は自己使用目的の取引である。標準地の規模等の関連で収益価格は試算できなかった。従って本件の場合、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

県下屈指の乗降客数を擁する大和八木駅に徒歩圏内に立地することから需要は安定している。地価は上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は大和八木駅へ徒歩圏内に立地し、一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域として熟成している。地域要因に大きな変動は無く、当面現状のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅を主とする既成住宅地域であり、不動産市場は自己使用目的での取引が主流である。駅への接近条件、都心へのアクセスが良好であることから付近に共同住宅の供給もある。しかし、居住の快適性が重視される地域であり、元本に見合った賃料を収受できないのが通例で、賃貸市場が未成熟である。このため本件では収益還元法の適用を見送っている。以上より比準価格を採用し代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。