奈良県御所市大字東松本６３番１３(御所駅・忍海駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


47,500円

2017年01月01日に行った奈良県御所市大字東松本６３番１３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を47,500円/㎡としました。

奈良県御所市大字東松本６３番１３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県御所市大字東松本６３番１３
住居表示 
価格47,500円/㎡
交通施設、距離近鉄御所、650m
地積100㎡
形状(2.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模の建売住宅が多い住宅地域
前面道路の状況西4.5m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

髙垣直記氏による調査レポート

不動産鑑定士髙垣直記
価格47,500円/㎡
個別的要因西向きの画地であるが、個別的要因の特段の変動は認められない。
地域要因小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、価格形成要因に影響を及ぼすような地域要因の変動は認められず、地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測近隣地域は、小規模住宅が多く建ち並ぶ住宅地域である。今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移するものと予測される。地価水準については依然として一定の下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は近鉄御所線・南大阪線・吉野線及びJR和歌山線（高田駅以南）沿線に所在する市町村における街路区画が整然とした住宅地域と把握した。需要者の属性は、圏内の居住者が大半を占め、圏外からの転入者は少ない。利便性等の良い地域では住宅需要が一部認められるものの、圏域全体的な市場は依然弱い状況にある。需要の中心となる価格帯は、100㎡程度の土地であれば、500万円までが取引の中心と把握した。
一般的要因御所市は人口減少や高齢化の進行が継続している。取引需要も昨今の経済情勢等より低調であるため、地価は下落傾向で推移している。

奥田幸助氏による調査レポート

不動産鑑定士奥田幸助
価格47,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小規模建売一般住宅を主とする住宅地域であり、価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動はなく、地価は依然弱含みで推移している。
地域要因の将来予測近隣地域は、小規模住宅が多く建ち並ぶ住宅地域である。地域要因に特に変化はなく、当面現状のまま推移するものと判断する。なお、価格水準は依然として下落基調にある。
市場の特性同一需給圏は近鉄御所線・南大阪線、JR和歌山線等沿線の御所市及び周辺市町に存する住宅地域の圏域。需要者の中心は圏域内の居住者が中心であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。近隣地域は、開発されてから年数が経過した住宅地域であり、周辺で大きな住宅開発等も見受けられず、需給動向は依然静態的で弱含みとなっている。需要の中心となる価格帯は、土地100㎡程度で500万円前後、中古住宅で1，000万円前後が中心と考えられる。
一般的要因総人口、生産年齢人口ともに減少傾向が継続し、高齢化率も県水準より高位で推移している。宅地の新規供給も少なく、不動産市場は総体的に低調。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度4651133
北緯 135度7274747

参考：該当物件周辺マップ

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奈良県御所市大字幸町字下カマタ４８番２奈良県御所市字南シバワキ７２１番８奈良県御所市大字元町字マスダ４４番１奈良県御所市大字元町字狐ツカ３３４番１奈良県御所市字古屋敷８２番６奈良県御所市大字三室字南垣内４１５番奈良県御所市大字元町字ホテ中４９３番１３７奈良県御所市大字三室字中木田５６５番奈良県御所市大字東松本字板谷１２６番４

参考：近隣駅の地価相場

御所駅(地価相場 46,750円/㎡)忍海駅(地価相場 47,500円/㎡)玉手駅(地価相場 42,250円/㎡)近鉄新庄駅(地価相場 43,400円/㎡)大和新庄駅(地価相場 51,300円/㎡)掖上駅(地価相場 46,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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