奈良県御所市１６３番４外(御所駅・玉手駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
61,500円
2017年01月01日に行った奈良県御所市１６３番４外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を61,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 奈良県御所市１６３番４外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 61,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 御所、160m |
| 地積 | 90㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 飲食店、小売店舗等が多い駅前の商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南6.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
杉本忠樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 杉本忠樹 |
|---|---|
| 価格 | 61,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 当該地域はアーケード商店街の商業地域として熟成してきたが、一般的要因及び地域動向等を反映して地価は緩やかな下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は小売店舗等が多い駅前の商業地域であり将来的にもほぼ現状を維持して推移するものと考察され、地価水準については現下の地域動向から緩やかな下落傾向にあるものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、概ね御所市とその周辺市町を含む奈良県中・南部の圏域に存する商業地域である。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を持つ個人事業者、飲食店や小売店舗等の事業者等が考えられる。標準地は御所駅前の商業地域に所在するが、昨今の経済情勢、地域動向等から需給関係はやや弱含みとなっている。標準地の存する地域周辺では、画地規模にばらつきが見られ取引も少ないこと等から需要の中心となる価格帯は見い出し難い。 |
| 一般的要因 | 御所市は既成市街地が大半を占め人口減少及び高齢化率増加傾向が続いており需給も昨今の経済情勢等よりやや低調で推移。 |
奥田幸助氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 奥田幸助 |
|---|---|
| 価格 | 61,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 旧来からのアーケード商店街であるが、周辺の郊外型商業施設への顧客流出を受け、衰退傾向にある。需要は低迷が続き、地価動向は下落基調にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は飲食店、小売店舗等が多い駅前の商業地域で、価格に影響する地域要因の変化は見られず、今後もほぼ現状を維持して推移するものと判断される。テナント需要は弱く、地価は下落傾向が持続すると予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね御所市及び周辺市町に存する最寄駅から近い商業地域の圏域。需要者は同一需給圏内に地縁を有する個人店舗経営者等が中心であり、圏外からの転入者は少ない。地元経済の停滞や背後地人口の減少・高齢化、郊外型店舗の立地の増加等により、顧客の減少が顕著である。新規出店の動きは弱く旧来からの駅前地域は衰退傾向で、需給は弱含みで推移している。画地規模が様々であり取引も少ないため、需要の中心価格帯を把握することは困難である。 |
| 一般的要因 | 当市の人口は減少傾向が継続し、総体的な購買力低下の中、幹線道路沿いの地域は一定の需要が見込まれる反面、旧来からの商業地は衰退傾向が継続。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 災害リスク：水害 | 浸水 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度4633305 北緯 135度7402402 |
参考：該当物件周辺マップ
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奈良県御所市大字南十三字西大町１４７番３ほか１筆奈良県御所市池ノ内字五反田３０９番奈良県御所市大字北十三字今波３３４番４奈良県御所市字古屋敷８２番６奈良県御所市大字東辻字小路２３５番９奈良県御所市大字三室字中木田５６５番奈良県御所市大字東松本字板谷１２６番４奈良県御所市字地臓１９３番５奈良県御所市字北町通１２７３番１奈良県御所市大字室１２４０番外奈良県御所市大字東辻３１番１外
参考：近隣駅の地価相場
御所駅(地価相場 46,750円/㎡)玉手駅(地価相場 42,250円/㎡)忍海駅(地価相場 47,500円/㎡)掖上駅(地価相場 46,750円/㎡)大和新庄駅(地価相場 51,300円/㎡)近鉄新庄駅(地価相場 43,400円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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