奈良県御所市大字室１２４０番外(玉手駅・御所駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


24,200円

2017年01月01日に行った奈良県御所市大字室１２４０番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を24,200円/㎡としました。

奈良県御所市大字室１２４０番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県御所市大字室１２４０番外
住居表示 
価格24,200円/㎡
交通施設、距離御所、3,200m
地積799㎡
形状台形(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅の中に神社等が見られる住宅地域
前面道路の状況北6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),400(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

奥田幸助氏による調査レポート

不動産鑑定士奥田幸助
価格24,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅から距離がある既存の農家住宅地域であり、価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動はなく、地価は継続的な下落傾向にある。
地域要因の将来予測近隣地域は農家住宅を中心とする古くからの住宅地域で、価格に影響する地域要因の変化は見られず、今後もほぼ現状を維持して推移するものと判断される。地価は現下の地域動向から下落基調にあるものと予測される。
市場の特性同一需給圏はJR和歌山線、近鉄御所線・南大阪・吉野線等沿線の御所市及び周辺市町村に存する農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域の圏域。需要者は同一需給圏内に地縁を有する居住者に限定的であり、圏外からの転入者はほぼ見受けられない。当圏域では地元経済の回復が鈍く、人口減少や高齢化の進展等から不動産流通は依然低調であり、需給関係は弱含んでいる。画地規模が様々であり取引も少ないことから、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。
一般的要因総人口、生産年齢人口ともに減少傾向が継続し、高齢化率も県水準より高位で推移している。宅地の新規供給も少なく、不動産市場は総体的に低調。

髙垣直記氏による調査レポート

不動産鑑定士髙垣直記
価格24,200円/㎡
個別的要因個別的要因についての特段の変動は認められない。
地域要因最寄駅から徒歩圏外の農家住宅地域であり、価格形成要因に影響を及ぼすような地域要因の変動は認められず、地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測近隣地域は市街化調整区域内の農家住宅を中心とする住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価水準は現下の地域動向及び経済情勢等から、今後も下落傾向で推移するものと考える。
市場の特性同一需給圏は御所市及びその周辺市町内の農家住宅を中心とする既成住宅地域と把握した。需要者の属性は、当該地域に地縁的選好性を有する需要者が大半であり、圏外からの転入者は極めて少ない。圏域全体的に経済状況の回復が鈍いことや高齢化、人口流出も続いていることから取引件数は低位で推移している。取引される規模や価格帯にもばらつきがあり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
一般的要因御所市は人口減少や高齢化の進行が継続している。取引需要も昨今の経済情勢等より低調であるため、地価は下落傾向で推移している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度4633305
北緯 135度7402402

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

奈良県御所市大字南十三字西大町１４７番３ほか１筆奈良県御所市字樋ノ尻３４２番４奈良県御所市池ノ内字五反田３０９番奈良県御所市大字北十三字今波３３４番４奈良県御所市字古屋敷８２番６奈良県御所市大字東辻字小路２３５番９奈良県御所市大字三室字中木田５６５番奈良県御所市大字東松本字板谷１２６番４奈良県御所市字地臓１９３番５奈良県御所市字北町通１２７３番１奈良県御所市大字東辻３１番１外

参考：近隣駅の地価相場

玉手駅(地価相場 42,250円/㎡)御所駅(地価相場 46,750円/㎡)大和新庄駅(地価相場 51,300円/㎡)吉野口駅(地価相場 27,000円/㎡)葛駅(地価相場 35,800円/㎡)近鉄新庄駅(地価相場 43,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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