奈良県御所市大字古瀬１９０番外(葛駅・吉野口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


18,100円

2017年01月01日に行った奈良県御所市大字古瀬１９０番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を18,100円/㎡としました。

奈良県御所市大字古瀬１９０番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県御所市大字古瀬１９０番外
住居表示 
価格18,100円/㎡
交通施設、距離吉野口、550m
地積301㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北西3.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),400(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

髙垣直記氏による調査レポート

不動産鑑定士髙垣直記
価格18,100円/㎡
個別的要因北西向きの画地であるが、代替競争不動産に対して、優劣に影響を与える個別的要因はない。個別的要因に特段の変動は見られない。
地域要因中規模の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、価格形成要因に影響を及ぼすような地域要因の変動は認められず、地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測近隣地域は市街化調整区域内の中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価水準は現下の地域動向及び経済情勢等から、今後も下落傾向で推移するものと考える。
市場の特性同一需給圏は御所市及びその周辺市町内の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域と把握した。需要者の属性は、当該地域に地縁的選好性を有する需要者が大半であり、圏外からの転入者は極めて少ない。圏域全体的に経済状況の回復が鈍いことや高齢化、人口流出も続いていることから取引件数は低位で推移している。取引される規模や価格帯にもばらつきがあり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
一般的要因御所市は人口減少や高齢化の進行が継続している。取引需要も昨今の経済情勢等より低調であるため、地価は下落傾向で推移している。

奥田幸助氏による調査レポート

不動産鑑定士奥田幸助
価格18,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中規模の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因の変動は認められない。新規の需要も殆ど無く、地価は継続的な下落傾向にある。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が存する調整区域内の既成住宅地域で、価格に影響する地域要因の変化は見られず、今後もほぼ現状を維持して推移するものと判断される。地価は現下の地域動向から下落傾基調にあるものと予測される。
市場の特性同一需給圏はJR和歌山線、近鉄吉野線・御所線沿線の御所市及び周辺市町村に存する旧来からの既成住宅地域の圏域。需要者は、同一需給圏内に地縁を有する居住者に限定的であり、圏外からの転入者はほぼ見受けられない。圏域内においては地元経済の回復が鈍く、人口減少や高齢化の進展等から不動産流通は低調に推移しており、需給関係は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、画地規模が様々であり取引も少ないことから、その把握は困難な状況にある。
一般的要因総人口、生産年齢人口ともに減少傾向が継続し、高齢化率も県水準より高位で推移している。宅地の新規供給も少なく、不動産市場は総体的に低調。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度4269378
北緯 135度7543123

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

奈良県御所市楢原字荒毛３９７番１奈良県御所市大字富田字高間３９５番奈良県御所市大字東佐味字山原７５３番

参考：近隣駅の地価相場

葛駅(地価相場 35,800円/㎡)吉野口駅(地価相場 27,000円/㎡)薬水駅(地価相場 24,200円/㎡)市尾駅(地価相場 33,100円/㎡)掖上駅(地価相場 46,750円/㎡)福神駅(地価相場 29,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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