地域要因

中庄駅には比較的近いが、丘陵団地であり、地勢にやや劣るため、地価が上昇するほどの需要は認められない。

地域要因の将来予測

中庄駅に比較的近い高台の住宅団地である。戸建住宅地域として集積はほぼ完了しており、今後も現状維持で推移するものと予想する。

価格決定の理由

求められた試算価格は比準価格のみである。やや地域特性が異なる事例等も採用しているが、事例の存する地域ごとの市場分析・便益分析等に基づき、補修正、要因比較等を的確に行っており、丘陵の住宅地として特性、市場動向を適切に反映した価格が求められたと判断される。したがって、比準価格を標準に代表標準地、前年価格との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

古くからの高台の住宅団地であるが、駅からはやや遠く、地勢にやや劣るため平野部に比して需要がやや弱い状況にある。

地域要因の将来予測

丘陵に位置する住宅団地であり、集積はほぼ完了している。したがって、今後も現状維持的に推移するものと予想する。

価格決定の理由

比準価格は、やや地域特性が異なる事例等も採用しているが、市場・便益分析等に基づき補修正、要因比較等を適切に行っており、市場の状況を的確に反映している。他方、同一団地内には共同住宅の立地は認められるものの戸建住宅等が中心であり、賃貸市場が成熟した状況にはない。従って、比準価格を中心に収益価格を参考にし、代表標準地、前年価格との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

周辺での住宅地開発は継続しており、幹線沿いの店舗立地による利便性の向上等もあって販売は堅調である。

地域要因の将来予測

倉敷市中心部に近い中規模住宅団地で、今後も標準住宅地として熟成してゆくものと予測される。住宅地需要は根強く、地価水準は強含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、規範性ある取引事例から試算しており、価格の精度は高い。収益価格は規模の点でアパート等収益物件の想定が困難であるため試算を断念した。鑑定評価額は、近隣地域が自己所有目的の取引が中心の住宅団地であるため、精度の高い比準価格を標準とし、地域の地価変動状況も加味し、更に代表標準地であることから周辺公示地との価格均衡にも留意のうえ、上記の通り決定した。

地域要因

路線商業地として発展的に推移してきたが、現状では安定した動きとなっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、倉敷市内の同程度の繁華性を持つ路線商業地域の事例から得られたものであり、市場の実態を反映した規範性の高い価格となっている。収益価格は、自用目的の取引が中心で、また業種・業態の多様性から標準的な収益モデルを反映することは困難で市場での信頼性は低い。従って、比準価格を中心として、収益価格や代表標準地との検討、前年からの地価動向や需給動向を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

郊外大型店舗への顧客流出が進み、衰退傾向を続けているが、背後住宅との関連で下落幅は縮小傾向にある。

地域要因の将来予測

水島地区を代表する商店街であったが、郊外大規模店舗等に顧客を奪われ衰退傾向を示し、新規店舗進出も期待し難い。地価は背後住宅との牽連関係から若干の下落乃至横這い傾向を続けるものと予測される。

価格決定の理由

空き店舗が多く土地価格相応の賃料水準にない事から、収益価格は稍低く求められた。新規店舗進出がほとんど期待出来ない地域状況から、収益価格は重視出来ない。比準価格は、近隣周辺を含む、広域的に収集した事例を採用したが、相応の信頼性は認められる。価格調整に際しては、市場の実態を反映した比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

道路や公共下水等の周辺環境整備も進展しており、ベッドタウンとしての熟成が進むものと予測される。

地域要因の将来予測

周辺の市街化調整区域の開発規制が強化されたため、上東地区の宅地開発が旺盛であり、倉敷市中心部及び県都岡山市に隣接するという地理的特性と相まって地価は上昇に転換している。

価格決定の理由

自用の戸建住宅用に開発された区画整然とした住宅団地として熟成しており、賃貸住宅経営に相応しくない環境となっているため、収益還元法の適用を断念した。比準価格は、現実の豊富な取引事例から試算したもので、市場の実態を反映した規範性の高い価格である。よって、現実の取引の指標となる影響力を有する比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡、最近の経済状況にも留意のうえ、標記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

国道2号北側の大規模住宅団地で土地需要は国道南側よりやや弱い傾向にあるが、隣接市への通勤可能な住宅地として地価は安定している。

地域要因の将来予測

国道2号北側丘陵部に位置する大規模住宅団地であるが、地域要因に大きな変化はみられない。国道より北側、特に丘陵部に対する需要は弱いが、交通利便性が良好なため地価は概ね横這い傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

大規模住宅団地で画地規模が大きいためアパート等の収益物件もみられるが、一般住宅が主流で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であるので自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標として価格決定されることが一般的である。よって、実際の取引事例から求めた説得力のある比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

幹線道路の利便施設も増加傾向で宅地も増加している。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いには利便施設も増加傾向にあり今後も安定的に推移するものと予測される。市内中心部へも近い平坦部の住宅地として需要は底固く、地価も横ばい基調で推移している。

価格決定の理由

比準価格は、現実の市場で成立した価格に適切な補修正を行って求めた価格で、性格の類似する利便性の高い郊外型住宅の事例が収集されており実証性が高い。一方、収益価格は第1種低層住居専用地域の戸建住宅団地であり自己使用目的の取引がほとんどなため、適用しなかった。従って、比準価格を重視し、代表標準地との価格均衡や前年価格からの推移にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

町中心部に位置する県道沿いの近隣商業地域で駐車場確保が不十分であり、商業地としては変化はないが、利便性が良く地域要因は安定している。

地域要因の将来予測

町中心部の近隣商業地域であるが、商業地域としてはやや衰退傾向がみられる。地価は背後住宅地との価格牽連性から概ね横這い乃至微上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、地域特性の異なる事例も採用しているが、市場分析に基づき適切に補修正を行っており、信頼性は比較的高い。収益価格は、近隣地域の小規模店舗は自用の店舗が中心で、収益性が価格形成に及ぼすほど成熟した状況にはない。当該地域は、自己使用目的の取引が支配的な地域であり、信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、前年からの地価動向等も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

町西端部に位置する一般住宅地であり駅からはやや離れているが、周辺で中規模分譲地の販売が好調であり、底堅い需要が認められる。

地域要因の将来予測

国道南側、町西端部に位置する一般住宅地域である。農家集落も混在しやや街路条件に劣る道路も見受けられるが、周辺で中規模分譲地の販売が好調であるなど、地価は微上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺にはアパート等の収益物件もみられるが戸建住宅が主体であり、画地規模が小さいため共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であるので自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標として価格決定されることが一般的と認められる。よって、代替性のある取引事例から求め、価格水準を具現化した説得力のある比準価格を採用し上記の通り鑑定評価額を決定した。なお、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。

地域要因

町中心部の住宅地域で、近くで一般住宅の分譲地の販売が好調であり、分譲価格も高めの設定で価格水準の上昇が認められる。

地域要因の将来予測

町中心部に位置する利便性良好な住宅地域である。地域要因に大きな変化はみられないが、交通利便性が良好であることから土地需要は堅調で、地価は当面上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

町中心部でアパート等も混在するが、供給過剰で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であるので自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標として価格決定されることが一般的である。よって、代替性のある取引事例から求め、価格水準を具現化した説得力のある比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、前年価格及び市場特性からの検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

倉敷駅北東地域の熟成した住宅地域で、駅からやや距離はあるが、利便性、住環境とも良く、潜在需要は根強い。

地域要因の将来予測

倉敷駅北東約2kmに位置する熟成した標準住宅地域である。消費税増税の影響が残り土地取引は減少している。人気の高い浜ノ茶屋、大島地区に隣接し潜在需要は多く、当面、地価は堅調に推移するものと予測される。

価格決定の理由

画地規模が小さいため収益還元法は適用できず、試算価格は比準価格のみとなった。比準価格は、平田地区及び周辺の類似地域内の適格な事例をもとに適正に修補正、要因比較がなされ市場性を反映した妥当な価格が得られていると認められる。比準価格を再吟味し、代表標準地との価格均衡並びに東中学校、浜ノ茶屋地区に隣接し需要は底固いこと、周辺の類似地域からの影響等勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。