岡山県都窪郡早島町前潟字屋敷割１４５番４(早島駅・久々原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
56,600円
2017年01月01日に行った岡山県都窪郡早島町前潟字屋敷割１４５番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を56,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 岡山県都窪郡早島町前潟字屋敷割１４５番４ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 56,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 早島、1,000m |
| 地積 | 209㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が多く、アパート等も見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南4.0m町道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
藤原康正氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 藤原康正 |
|---|---|
| 価格 | 56,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 町中心部の住宅地域で、近くで一般住宅の分譲地の販売が好調であり、分譲価格も高めの設定で価格水準の上昇が認められる。 |
| 地域要因の将来予測 | 町中心部に位置する利便性良好な住宅地域である。地域要因に大きな変化はみられないが、交通利便性が良好であることから土地需要は堅調で、地価は当面上昇傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、早島町内及び隣接する岡山市南西部、倉敷市東部を含む郊外住宅地域一円である。需要者は町内及び隣接市からの転入者など町中心部及び隣接市への通勤を目的とする個人が多く、30∼40歳代前半の子育て世代が大半である。当町は岡山市、倉敷市に隣接し、総社市、玉野市にも近く、人口密度の最も高い住宅地として潜在的住宅地需要は強い。取引の中心価格帯は土地が1000∼1200万円程度、新築戸建が3000万円程度である。 |
| 一般的要因 | 高速道路のインターに近く大規模倉庫や配送センターの立地が進んでいる。国道沿線の早島町の住宅地に対する需要は底堅く地価水準は安定している。 |
山本勝典氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 山本勝典 |
|---|---|
| 価格 | 56,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に大きな変動はない。周辺では小規模な戸建住宅地の開発が見られるが、売れ行きは総じて好調である。 |
| 地域要因の将来予測 | 町の中心に近接する住宅地域で、今後も閑静な居住環境が維持されると予測する。鉄道駅へ徒歩圏内の利便性の良い住宅地として、地価は上昇基調で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は早島町、倉敷市東部及び岡山市西部の住宅地域である。需要は早島町内のほか、鉄道又はマイカー利用で岡山市又は倉敷市の各方面へ通勤するサラリーマン層による戸建住宅用途が中心である。早島町は交通至便の地として近隣都市のベッドタウン的な性格を有し、特にJR早島駅周辺は利便施設が充実していることから人気が高い。中心となる価格帯は土地が1000∼1300万円前後、新築戸建物件が2500∼2800万円前後である。 |
| 一般的要因 | 県内景気は緩やかな回復を続けている。早島町内においても、雇用・所得環境の改善により、住宅投資は底堅く推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,水田 |
| 災害リスク：水害 | 浸水区域(昭和47年(1972) 集中豪雨) 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度6005409 北緯 133度8254953 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
早島駅(地価相場 51,300円/㎡)久々原駅(地価相場 47,500円/㎡)備中箕島駅(地価相場 51,900円/㎡)茶屋町駅(地価相場 47,500円/㎡)中庄駅(地価相場 47,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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