岡山県岡山市南区箕島字西新田４５２番９(備中箕島駅・早島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


31,400円

2017年01月01日に行った岡山県岡山市南区箕島字西新田４５２番９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を31,400円/㎡としました。

岡山県岡山市南区箕島字西新田４５２番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県岡山市南区箕島字西新田４５２番９
住居表示 
価格31,400円/㎡
交通施設、距離備中箕島、680m
地積433㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況北5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

藤原康正氏による調査レポート

不動産鑑定士藤原康正
価格31,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因調整区域内の農家住宅地域であるが、雑種地等を素地とする小規模開発が散見されるが、地域要因に影響を与える程の変化ではない。
地域要因の将来予測農家住宅を中心とする住宅地域である。周囲には分譲地開発も散見されるが、調整区域であり利用規制が強く今後とも大きな変化はないものと予測する。価格水準は下落傾向で推移しているが、下落率縮小が予測される。
市場の特性同一需給圏は、妹尾地区の周辺部の市街化調整区域内で一般住宅、農家住宅が混在する住宅地域一円である。主な需要者の中心は、地元農業従事者及び市内に勤務する一般勤労者である。需給動向は、農地転用の困難性、さらに少子高齢化による農業後継者の減少に伴い、農家住宅地域の宅地需要は弱含みである。代替性のある土地取引は少なく、縁故、隣人等の特殊な事情を有する場合が多いため、市場における需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因日銀のマイナス金利により低金利が当面継続する安心感と消費増税の再延期決定により市内の近郊住宅地に対する需要及び地価水準は安定している。

塚村善明氏による調査レポート

不動産鑑定士塚村善明
価格31,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因調整区域内のミニ開発が活発に行われていたが、開発規制が強化されて以降、落ち着いてきている。
地域要因の将来予測県道沿いに利便施設が集積し、調区内のミニ開発が散見されたが、開発規制の強化から落ち着いてきており、当面は現状維持で推移すると予測する。地価は横這い乃至若干の下落傾向が継続すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、市街地周辺部の市街化調整区域内で、一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域一円である。需要者の中心は地元農業従事者及び市内北区・南区に勤務する勤労者世帯である。開発の蓋然性が高い画地については、開発業者による需要も認められる。取引の中心となる価格帯は総額で土地は1，500万円程度と推定されるが、規模等の個別性が強く、また取引当事者の特殊事情が介在する場合も多く、中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因個人消費は底堅く推移し、設備投資、住宅投資は持ち直し、公共投資は下げ止まっている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6080933
北緯 133度8429115

参考：該当物件周辺マップ

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岡山県都窪郡早島町大字早島字前場２４７６番３岡山県都窪郡早島町大字矢尾字西前田６６６番岡山県都窪郡早島町大字早島字葭野１２６９番岡山県都窪郡早島町大字前潟字屋敷割１１９番岡山県都窪郡早島町大字早島字前場２４７２番８岡山県都窪郡早島町大字早島字片田１９９９番１岡山県都窪郡早島町大字早島字大池３４０７番１岡山県都窪郡早島町大字前潟字五ノ割３１８番３岡山県岡山市南区箕島字西新田４５２番９岡山県岡山市南区内尾３５６番１０

参考：近隣駅の地価相場

備中箕島駅(地価相場 51,900円/㎡)早島駅(地価相場 51,300円/㎡)久々原駅(地価相場 47,500円/㎡)妹尾駅(地価相場 53,100円/㎡)中庄駅(地価相場 47,500円/㎡)茶屋町駅(地価相場 47,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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