岡山県倉敷市山地字井ノ町１３８番２(吉備津駅・備中高松駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
24,900円
2016年01月01日に行った岡山県倉敷市山地字井ノ町１３８番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を24,900円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 岡山県倉敷市山地字井ノ町１３８番２ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 24,900円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 中庄、3,800m |
| 地積 | 586㎡ |
| 形状 | 不整形(1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 農家住宅と一般住宅等が混在する既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北4.3m市道 |
| その他の接面道路 | 西側道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | その他 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
塚村善明氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 塚村善明 |
|---|---|
| 価格 | 24,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 人口が減少傾向であるほか、調整区域内の開発が制限されて以降、市街化区域及び既存の住宅団地に需要が流出する傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、倉敷市郊外の市街化調整区域内で農家住宅や一般住宅、倉庫等が見られる地域一帯である。住宅地に対する需要は世帯分離等の地縁関係のものが中心である。住宅団地や新規分譲地では外部からの流入もみられるが、倉敷市中心部と比較すると利便性が劣り需要は流出傾向である。調整区域内の既存住宅地では取引が少なく、親族間売買等の個別事情を多く含み、規模にもバラツキがみられることから市場における中心価格帯を見出すのは困難である。 |
| 一般的要因 | 個人消費は底堅く推移し、設備投資・住宅投資は持ち直している。 |
浮田幹夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 浮田幹夫 |
|---|---|
| 価格 | 24,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 特にない。 |
| 地域要因 | 既存の農家集落地域であり地域要因に大きな変動は認められないが、市街化調整区域内の宅地に対する需要は弱い。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は倉敷市北東部郊外の岡山市にも近い市街化調整区域を中心とする住宅地域一円がその範囲と認められる。農家住宅も混在する地域であるため、当該地域へ何らかの地縁的関係を有する需要者が取引の中心である。地域の閉鎖性もあって若年層の需要者から敬遠される傾向である。不動産取引が少ないため中心となる価格帯の把握はやや困難であるが、更地で2∼4万円／㎡程度、新築戸建住宅は総額で2500∼3000万円程度である。 |
| 一般的要因 | アベノミクスによる経済効果は二極化が進み、都市部と周辺部で格差が広がりつつある状況である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 深成岩深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度6567069 北緯 133度8211223 |
参考：該当物件周辺マップ
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岡山県倉敷市二子字松才１５１２番５岡山県倉敷市上東字紺屋２１３番岡山県倉敷市庄新町１１４２番７５岡山県倉敷市上東字才ノ元５４８番
参考：近隣駅の地価相場
吉備津駅(地価相場 54,950円/㎡)備中高松駅(地価相場 41,850円/㎡)庭瀬駅(地価相場 56,250円/㎡)中庄駅(地価相場 47,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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