岡山県倉敷市水島東栄町６４番(中庄駅・倉敷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


47,600円

2016年01月01日に行った岡山県倉敷市水島東栄町６４番(岡山県倉敷市水島東栄町１１−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を47,600円/㎡としました。

岡山県倉敷市水島東栄町６４番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番岡山県倉敷市水島東栄町６４番
住居表示水島東栄町１１−５
価格47,600円/㎡
交通施設、距離栄、300m
地積237㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)4F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域
前面道路の状況北西15.0m市道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

坪田隆治氏による調査レポート

不動産鑑定士坪田隆治
価格47,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因郊外大型店舗への顧客流出が進み、衰退傾向を続けているが、背後住宅との関連で下落幅は縮小傾向にある。
地域要因の将来予測水島地区を代表する商店街であったが、郊外大規模店舗等に顧客を奪われ衰退傾向を示し、新規店舗進出も期待し難い。地価は背後住宅との牽連関係から若干の下落乃至横這い傾向を続けるものと予測される。
市場の特性水島地区の中心的商店街であるが、近年衰退の一途を辿っている。同一需給圏は、水島地区を中心とする近隣商業地域一円と把握される。需要者は、水島地区への地縁を有する個人・法人であるが、新規店舗立地は見られず空き店舗が目立つ状況から需要は弱い。中心となる価格帯は、土地で800万円∼1200万円程度である。
一般的要因水島コンビナートの景況はやや低迷している。雇用情勢は厳しく、消費需要は弱い。店舗立地動向も弱い。

日笠常信氏による調査レポート

不動産鑑定士日笠常信
価格47,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因郊外大型店舗への顧客流出が進み、衰退傾向を続けている。空き店舗の増加が目立っている。
地域要因の将来予測かつては小売店舗が建ち並ぶ水島地区の代表的な商店街であったが、郊外型大規模店舗に顧客を奪われ、空き店舗が目立つ。新規の店舗進出は期待し難い状況にあり、緩やかな地価下落が継続するであろう。
市場の特性同一需給圏は倉敷市水島地区中心部の商業地域一帯である。需要者の中心は地元の中小小売業者である。当地は以前、水島地区を代表する商業地域であった。が、最近はイオン倉敷店等の郊外型の大型ショッピングセンターが広範囲に集客し、その反動を受け、当商店街は空洞化、衰退化が進行している。このため売買は非常に少ないが、1㎡当り4万から5万円程度の価格水準が形成されているものと推定できる。
一般的要因水島コンビナートを有する倉敷市では、比較的景況感は良い。不動産市場もその影響を受けている。

環境情報

地形・地質

堆積岩

堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度615583
北緯 133度7929461

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

中庄駅(地価相場 47,500円/㎡)倉敷駅(地価相場 77,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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