岡山県倉敷市鳥羽字天神１１３番１８(中庄駅・早島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
45,400円
2017年01月01日に行った岡山県倉敷市鳥羽字天神１１３番１８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を45,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 岡山県倉敷市鳥羽字天神１１３番１８ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 45,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 中庄、700m |
| 地積 | 198㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模一般住宅が多い分譲住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南5.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
佐藤俊輔氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐藤俊輔 |
|---|---|
| 価格 | 45,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 他の代替競争関係にある不動産と比較した場合の優劣、市場競争力の程度に変動はない。 |
| 地域要因 | 中庄駅には比較的近いが、丘陵団地であり、地勢にやや劣るため、地価が上昇するほどの需要は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 中庄駅に比較的近い高台の住宅団地である。戸建住宅地域として集積はほぼ完了しており、今後も現状維持で推移するものと予想する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は倉敷市街地東部、中庄駅周辺の丘陵を中心とする戸建住宅地域である。主たる需要者は岡山市、倉敷市、流通団地への通勤世帯である。中心価格帯は150∼200㎡程度の更地で総額が1，000万円内外である。商業施設等利便施設との位置関係は比較的良好であり、市況は回復基調が続いているが、丘陵に存する住宅地の場合、車利用が必須であることもあり、駅に近い平野部の住宅地に比して需要がやや弱い傾向も認められる。 |
| 一般的要因 | 緩やかな回復基調にある景気動向をを背景に倉敷市の住宅地の市況は総じて概ね昨年と同様、市況が好調な地域もあるが、地域差が認められる。 |
白神学氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 白神学 |
|---|---|
| 価格 | 45,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域状況に大きな変動はないが、庄・中庄地区の利便性向上、景気回復傾向を反映し、地区全体的に需要が回復しつつある。 |
| 地域要因の将来予測 | 古い住宅団地であり特段の変化は見られないが、周辺の中庄地区は交通施設、利便施設が充実し熟成度が向上している。地区の住宅地需要は堅調で、地価は概ね横ばい傾向で推移しているものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、中庄駅、庭瀬駅等を最寄駅とするJR山陽本線沿線の住宅地域。倉敷、岡山両市内のいずれへの通勤の便に優れ、自己住宅の取得を目的とする30代∼40代の個人が主な需要者である。新築、中古住宅市場がともに活性化している中庄地区は比較的需要は堅調であるが、近隣地域のように傾斜地の古い住宅団地では安値での取引も散見される。中心価格帯は、土地が1000万円、新築戸建で3000万円、中古住宅は1500万円程度と見られる。 |
| 一般的要因 | 先行きに不透明感は残るものの、景気回復傾向を反映し住宅地需要は改善傾向にある。地域的、個別的に選好の二極化は一層進んでいる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 堆積岩堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,水田 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度6248728 北緯 133度8102933 |
参考：該当物件周辺マップ
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岡山県倉敷市中庄字打越８３９番１岡山県倉敷市中庄字西長郷２２番１２岡山県倉敷市稲荷町３９６番４岡山県倉敷市中庄字羽伏２３０５番５外岡山県倉敷市中庄字長町３２０６番８３外岡山県倉敷市中庄字羽伏２２６６番２外岡山県都窪郡早島町大字前潟字屋敷割１４５番４岡山県都窪郡早島町大字早島字長津１７４０番岡山県都窪郡早島町大字早島字中山４２２７番９９
参考：近隣駅の地価相場
中庄駅(地価相場 47,500円/㎡)早島駅(地価相場 51,300円/㎡)久々原駅(地価相場 47,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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