岡山県都窪郡早島町早島字前場２４７２番８(早島駅・久々原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
47,500円
2017年01月01日に行った岡山県都窪郡早島町早島字前場２４７２番８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を47,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 岡山県都窪郡早島町早島字前場２４７２番８ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 47,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 早島、2,100m |
| 地積 | 154㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が多く、アパート等も見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東4.0m町道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
藤原康正氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 藤原康正 |
|---|---|
| 価格 | 47,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 町西端部に位置する一般住宅地であり駅からはやや離れているが、周辺で中規模分譲地の販売が好調であり、底堅い需要が認められる。 |
| 地域要因の将来予測 | 国道南側、町西端部に位置する一般住宅地域である。農家集落も混在しやや街路条件に劣る道路も見受けられるが、周辺で中規模分譲地の販売が好調であるなど、地価は微上昇傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR宇野線沿線、妹尾（岡山市）、早島（早島町）、茶屋町（倉敷市）の各駅近隣、郊外に位置する住宅地域である。主たる需要者は町内のほか、隣接市からの転入者も多く、30∼40歳代前半の子育て世代である。岡山市、倉敷市、近郊工業団地等の通勤圏として良好な位置関係にあり、比較的強い引き合いがある圏域であるため地価水準も安定している。中心価格帯は土地で700∼1000万円内外、新築戸建で3000万円程度である。 |
| 一般的要因 | 高速道路のインターに近く大規模倉庫や配送センターの立地が進んでいる。国道沿線の早島町の住宅地に対する需要は底堅く地価水準は安定している。 |
山本勝典氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 山本勝典 |
|---|---|
| 価格 | 47,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。標準的画地よりも規模がやや小さいが、市場性に影響を与える程度ではない。 |
| 地域要因 | 地域要因に大きな変動はない。インターチェンジ付近では流通業務系の事業所の新設も見られ、住宅需要は底堅く推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 国道2号東方のなだらかな丘陵地勢下の住宅地域で、今後も閑静な居住環境が維持されると予測する。早島駅周辺の住宅地の地価の上昇で値ごろ感が生じており、地価は横ばい乃至微上昇で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は早島町、倉敷市東部及び岡山市西部の住宅地域である。需要は主としてマイカー利用で早島町内のほか、岡山市又は倉敷市各方面へ通勤するサラリーマン層による戸建住宅用途が中心である。鉄道駅まではやや距離があるものの幹線道路に近接し岡山市や倉敷市都市部へのアクセスが良好であることから、周辺で新規の宅地分譲が活発化している。中心となる価格帯は土地が500∼1000万円前後、新築戸建物件が2000∼2500万円前後である。 |
| 一般的要因 | 県内景気は緩やかな回復を続けている。早島町内においても、雇用・所得環境の改善により、住宅投資は底堅く推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 深成岩深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 災害リスク：水害 | 浸水区域(昭和47年(1972) 集中豪雨) 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度6058793 北緯 133度8290702 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
早島駅(地価相場 51,300円/㎡)久々原駅(地価相場 47,500円/㎡)備中箕島駅(地価相場 51,900円/㎡)中庄駅(地価相場 47,500円/㎡)茶屋町駅(地価相場 47,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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