地域要因

近隣地域の西方で尼崎駅の南北を結ぶ立体交差事業が行われているが、事業の影響は顕在化しておらず地域的特性に変化は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

市場性を反映した比準価格と賃料収入に基づく収益性を反映した収益価格を試算した。標準地の立地特性、用途等を勘案すると、需要者は法人投資家等が中心で、収益性を重視して取引を行う傾向が強い。また、実際の取引価格から求めた比準価格は需要者の行動原理を反映しており、収益性を間接的に反映したものといえるため、規範性がある。よって、本件では両価格に同等の規範性を認め、両価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

地元住民を主な顧客とする近隣商業地域で、住宅地価格の下支え効果等の影響を受け、地価は微増傾向にある。

地域要因の将来予測

低層の店舗併用住宅が建ち並ぶ商業地域として成熟しており、今後も現状を維持するものと予測する。景気回復傾向や住宅地価格の下支え効果等の影響を受け、地価は微増傾向を持続するものと予測する。

価格決定の理由

店舗、事務所、店舗併用住宅等の収益物件が見られ、賃貸市場は法人等が参入しているものの、土地価格に十分見合う賃料水準が形成されていないこともあって、収益性から意思決定する需要者が中心とはなっていない。従って、取引価格水準を指標に価格が決定されることが主であることから、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であるが、駅接近等に優れており、地価は若干の上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後も現在の住環境を維持していくと予測する。地価については横這いから若干の上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域内に存し、共同住宅の想定が困難であるため、本件では収益還元法の適用は見送った。対象標準地の所在する地域においては、居住の快適性等を重視した自用目的の取引が中心となっていることから、本件評価においては市場性を直接反映した実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえた上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模一般住宅が多い既成住宅地域で特に地域要因の変動はない。値ごろ感から一次取得者層を中心とした需要に支えられ、需給関係は比較的堅調。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後とも現状維持で推移するものと予測する。特に選好される地域ではないが値ごろ感もあり、地価は横ばい傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象地の存する地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ地域で自用の戸建住宅が取引の中心の地域である。また対象地地積も、経済合理的な賃貸住宅の建築には過少であり、本件では収益還元法の適用を断念した。比準価格は同一需給圏の類似地域に位置する規範性の高い事例により求められており、市場の実態を反映した実証的かつ説得力のある価格である。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

街路事情はやや劣るが、生活利便性が比較的高い地域であるため需要は概ね堅調で、地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は小規模一般住宅を主とする住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。街路事情はやや劣るが、最寄り駅から徒歩圏にあるため需要は比較的堅調であり、地価は概ね横ばい傾向を示すものと予測する。

価格決定の理由

周辺には賃貸アパート等の収益物件も見られるが、標準的な画地規模が小さいことなどから市場性のある共同住宅の想定が困難であり、また経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益価格は試算しなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は見当たらないが、内陸型の工業地域であり、需給は若干上向き傾向が見られ、地価も横ばい∼上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中小規模の工場、倉庫、配送センター等が多くみられる工業地域で、概ね現状のまま推移するものと思料する。地価は横ばい∼やや上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は自用の工場、倉庫等を中心とする工業地域であり、自己使用目的の取引が中心となっている地域の為、複数の工業地の取引事例から試算された比準価格の規範性は相対的に高い。一方、周辺は貸工場等は少なく賃貸市場が成熟していない為、収益価格は相対的に規範性が劣る。よって、本件においては規範性が高く実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を参考とし、更に代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

尼崎市内の製造業等の内陸型工業地への需要は高まっており、地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模工場が多い内陸型工業地域であり、今後も現況の環境を維持すると予測する。製造業工場の需要は回復傾向にあり、立地の優れた工場地の供給は稀少であることから、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地周辺は自己使用の工場・倉庫等を中心とする地域であり、賃貸工場はあまり見受けられず賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用を断念した。本件においては、同一需給圏内の信頼性のある取引事例から求めた市場性を直接反映している比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

工場敷地の一部をコンビニ敷地や宅配の集配施設等に、利用の変化の兆しが表れている。価格は、概ね横這いから微増程度である。

地域要因の将来予測

中小規模の工場を主体とする内陸型工業地域である。利用状況については、工場地から住宅地への移行需要の兆しはあるが、今しばらく、現状を維持するものと予測する。地価は強含みの横這いで推移している。

価格決定の理由

対象標準地は内陸型工業地域内にあって、中小規模の自社工場を中心とする地域に所在している。当該地域においては賃貸用工場は殆どなく、賃貸市場は成立していないものと認められる。したがって、収益還元法を適用し収益価格を求めることは困難と判断し適用を断念した。以上より、信頼度の高い複数の取引事例から試算され市場性を反映する比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成住宅地域であって特に地域要因の変動はない。値ごろ感もあり需給関係は比較的堅調。

地域要因の将来予測

一般住宅の中に大規模住宅が見られる住宅地域であり、今後とも現状のまま推移するものと予測する。国内景気は持続的に回復するも、選好性の程度が尼崎市において通常程度の地域であり、地価は横ばい傾向。

価格決定の理由

対象地の存する地域は一般住宅の中に大規模住宅が見られる地域で自用の戸建住宅が取引の中心の地域である。また対象地地積も、経済合理的な賃貸住宅の建築には不十分で、本件では収益還元法の適用を断念した。比準価格は同一需給圏の類似地域に位置する規範性の高い事例により求められており、市場の実態を反映した実証的かつ説得力のある価格である。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

価格水準の低い住宅地域で、最寄駅からやや離れるが、近隣居住者等の一定の需要があり、価格調整の進展等もあって価格水準は概ね横這いで推移。

地域要因の将来予測

マンション等も見受けられるが一般住宅を中心とする住宅地域であり、今後も住宅地域として推移するものと予測する。地価水準は概ね横這いで推移するものと予測する。

価格決定の理由

敷地面積が小さく、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅が建てられないため、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であるため、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的と認められる。したがって、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

地元住民に支えられている商店街であり、衰退傾向にある。地価は、住宅としての下支えもあり、横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

最寄り駅から遠く、繁華性が低い商店街である。閉店している店舗も見られ、衰退傾向にある商業地域である。地価水準は、周辺住宅地価格の下支えもあり、横這い傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産の存する地域は、衰退傾向にある商店街で、自用目的の取引が中心で収益物件はほぼ見受けられない。比準価格は、不動産の市場性に着目した実証的な価格で説得力が高い。収益価格は、収益性に着目した理論的な価格であるが、本件では繁華性の低い商業地域であることから低位に試算された。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、更に、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

対象標準地北側隣接地は、分譲戸建住宅地に推移しており、今後は、工場・事務所の利用より住宅利用が優勢である。

地域要因の将来予測

当該地域は工場，事務所，共同住宅等の混在する地域であり、工場・事業所の閉鎖で宅地化が進むが、地価はほぼ底打ち状態に達したものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地の現況利用は事務所兼作業所であるが、その利用よりも共同住宅利用に合理性が見出されるので、4階建程度のRC造の共同住宅を想定した。しかし土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低めに試算された。自用目的での取引が中心であることから、収益価格は参考に留め、比準価格を重視して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

山手幹線背後の中小工場地であり、地域としての広がりは小さい。周辺価格の影響も受け、地価は概ね横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

内陸部の中小工場が建ち並ぶ工業地域であり、南方の山手幹線沿いでは大規模ショッピングセンター等が見られ、将来は商工混在地域へ移行する可能性もある。地価水準は、概ね横這いで推移している。

価格決定の理由

対象不動産周辺は、自社工場等を中心とする地域であり、取引においては自用目的のものが中心となっている。比準価格は、不動産の市場性に着目した実証的な価格である。収益価格は、理論的な価格であるが、本件は賃貸市場がそれほど成熟していない地域であることから、低位に求められている。したがって、規範性の高い比準価格を標準とし、収益価格は参考に止め、更に、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

防災地区計画等に指定されており、地価は下落傾向にある。都心でも小規模建物が密集する地域やスプロール化の進んだ地域等は人気薄である。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅地域であり、震災等の教訓から今福・杭瀬寺島地区防災街区整備地区計画に指定されている。他地域からの流入も少ない。しかし、地区計画が実施され区画整理が行われることで需要が生じる可能性もある。

価格決定の理由

比準価格は、土地等の売買の結果を直接的に反映しており、実証性が高い。他方、対象標準地は、規模的に小さく、容積率も十全とはいえず、収益物件を想定して収益価格を求めることは断念した。したがって、本件においては、代表標準地との規準価格に留意したうえで比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅に近く、駐車場や小規模低層共同住宅等が混在し、背後に工場等があり、居住環境は劣る。土地の細分化も進むが、地価は概ね横ばい傾向。

地域要因の将来予測

駐車場や小規模低層共同住宅等が混在する最寄駅に近い住宅地域。画地細分化の動きがあるも、周辺地域を含め居住環境がやや劣る。従って、需要は弱含みで、地価水準は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域内においては、賃貸マンションも散見されるが自用の戸建住宅が中心で、地価水準も戸建住宅地を前提として形成されているため、土地価格に見合う賃料は収受できないので、収益価格は比準価格に比べて低位に試算された。従って、信頼度の高い複数の取引事例から試算され市場性を反映する比準価格を標準に、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。