兵庫県尼崎市杭瀬寺島１丁目１９９番(杭瀬駅・千船駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


155,000円

2016年01月01日に行った兵庫県尼崎市杭瀬寺島１丁目１９９番(兵庫県尼崎市杭瀬寺島１−１１−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を155,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市杭瀬寺島１丁目１９９番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市杭瀬寺島１丁目１９９番
住居表示杭瀬寺島１−１１−１０
価格155,000円/㎡
交通施設、距離杭瀬、600m
地積85㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が密集する既成住宅地域
前面道路の状況南東5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

桑名玉樹氏による調査レポート

不動産鑑定士桑名玉樹
価格155,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因防災地区計画等に指定されており、地価は下落傾向にある。都心でも小規模建物が密集する地域やスプロール化の進んだ地域等は人気薄である。
地域要因の将来予測小規模一般住宅地域であり、震災等の教訓から今福・杭瀬寺島地区防災街区整備地区計画に指定されている。他地域からの流入も少ない。しかし、地区計画が実施され区画整理が行われることで需要が生じる可能性もある。
市場の特性同一需給圏は、尼崎市内におけるJR線以南の小規模一般住宅である。対象近隣地域及びその周辺については、木造住宅が密集し、地震や火災の時に大規模災害の恐れの大きい「密集市街地」と指定されている。市場参加者は地縁的選好性のある一次取得者を中心とし、それ以外は労働者等であると思料する。相場は、土地25坪で1200∼1500万円、新築建売は2500万円程度である。
一般的要因景気は底打ちし明るさの兆しが見え始めている。地価に関しては、尼崎市は阪急線周辺等の人気のある地域とその周辺も含めて強含みになりつつある。

金谷正雄氏による調査レポート

不動産鑑定士金谷正雄
価格155,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。
地域要因小規模一般住宅が密集する住宅地域であり、街路条件等の住環境が劣ることから地価は若干の下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測小規模住宅が密集している既成住宅地域である。防災街区整備地区計画に指定されており、今後住環境の改善等も予測されるが、選好性はやや弱く、地価水準は依然として緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね阪神本線及びJR東海道本線沿線の尼崎市南部に存する住宅地域である。需要者としては地縁性を有する市内居住者が中心となっている。駅・幹線道路接近性等は良好で利便性は比較的高い地域であるが、他市域からの転入等は少なく、地価水準は依然として緩やかな下落傾向で推移している。土地で1，000万円∼1，500万円、新築戸建住宅で2，500万円∼3，000万円程度が需要の中心となる価格帯と把握する。
一般的要因立地の優れた地域を中心として地価は上昇傾向を維持している。しかし、国内景気動向は一進一退がみられ、今後の消費増税等の影響が懸念される。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7213135
北緯 135度443256

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

杭瀬駅(地価相場 167,000円/㎡)千船駅(地価相場 169,000円/㎡)加島駅(地価相場 179,500円/㎡)御幣島駅(地価相場 178,000円/㎡)出来島駅(地価相場 146,000円/㎡)尼崎駅(地価相場 167,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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