兵庫県尼崎市杭瀬南新町１丁目７０番(杭瀬駅・千船駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
193,000円
2016年01月01日に行った兵庫県尼崎市杭瀬南新町１丁目７０番(兵庫県尼崎市杭瀬南新町１−７−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を193,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 兵庫県尼崎市杭瀬南新町１丁目７０番 |
| 住居表示 | 杭瀬南新町１−７−７ |
| 価格 | 193,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 杭瀬、150m |
| 地積 | 215㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)1F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般、共同住宅等が混在する駅に近い住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
中山健一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中山健一 |
|---|---|
| 価格 | 193,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 特筆すべき個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 最寄駅に近く、駐車場や小規模低層共同住宅等が混在し、背後に工場等があり、居住環境は劣る。土地の細分化も進むが、地価は概ね横ばい傾向。 |
| 地域要因の将来予測 | 駐車場や小規模低層共同住宅等が混在する最寄駅に近い住宅地域。画地細分化の動きがあるも、周辺地域を含め居住環境がやや劣る。従って、需要は弱含みで、地価水準は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、阪神電鉄本線を中心とする尼崎市南東部等の住宅地域である。需要者の中心は、市内事業所や大阪方面へ通勤する一次取得者層の勤労者が大半を占める。背後には工場もあり、空地や低層の共同住宅等居住環境は劣り、需要は弱含みである。最寄駅に近く利便性が良いが、近年、画地細分化の動きが見受けられ、需要の中心となる価格帯は、80㎡の土地で1，600万円前後、新築の戸建住宅は3，000万円半ば前後迄である。 |
| 一般的要因 | 尼崎市の人口は減少、世帯数は微増傾向、高齢化率も高い。市制100周年を迎え、工業都市から住民主体の定住型生活都市への転換の模索が続く。 |
桑名玉樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 桑名玉樹 |
|---|---|
| 価格 | 192,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 駅に近く利便性はよいが、住環境は大衆的な感がある。周辺で起きた事件以降、取引は減少し地価はやや下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 対象近隣地域を含む周辺地域は既成住宅地として熟成してはいるが、大衆的な地域であり特に選好性の高い地域ではない。政府経済政策による影響は特段期待できず、地価は将来的にも弱含みで推移すると思料する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、尼崎市内にあって、阪神本線周辺の一般・共同住宅が混在する住宅地域である。利便性に優れるが、近年、取引はいくぶんか減少している。相場としては土地60坪3800万円程度、土地25坪程度の新築戸建住宅で3000万円程度である。市場参加者は、尼崎市内のサラリーマン・労働者等で一次取得者が中心である。賃料は、駅接近性の良い3LDKのマンションで月10万円までである。 |
| 一般的要因 | 景気は底打ちし明るさの兆しが見え始めている。地価に関しては、尼崎市は阪急線周辺等の人気のある地域とその周辺も含めて強含みになりつつある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度7177278 北緯 135度4391702 |
参考：該当物件周辺マップ
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大阪府大阪市西淀川区姫島２丁目１４４番大阪府大阪市西淀川区竹島４丁目１０番３大阪府大阪市西淀川区千舟２丁目５５番２大阪府大阪市西淀川区佃５丁目９９番大阪府大阪市西淀川区佃３丁目１２０番４大阪府大阪市西淀川区佃１丁目２５２番１外兵庫県尼崎市七松町１丁目２１９番４兵庫県尼崎市中大物町６１番４兵庫県尼崎市杭瀬南新町１丁目７０番兵庫県尼崎市杭瀬本町２丁目３９番１外
参考：近隣駅の地価相場
杭瀬駅(地価相場 167,000円/㎡)千船駅(地価相場 169,000円/㎡)出来島駅(地価相場 146,000円/㎡)大物駅(地価相場 133,000円/㎡)御幣島駅(地価相場 178,000円/㎡)尼崎駅(地価相場 167,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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