地域要因

テナント需要の回復は見られないが、飲食関連やビジネスホテルの需要は堅調で、新規ビルの建設もあり、限定的ではあるが駅前は一定の需要がある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

津駅前の中高層のビルが建ち並ぶ商業地域であるが、オフィス需要の回復は見られず、賃貸ビル経営を前提とした土地取引は限定的である。県内では高額な商業地の取引事例は僅少で、類似性を有する取引事例を広範囲から収集し、規範性の程度に応じて求めた比準価格は、市場性を反映した実証的な価格である。よって、比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

現在土地区画整理事業が進捗中であり、土地の利用形態は発展的である。事業期間が延長されたものの土地需要は底堅く、地価は安定的な傾向にある。

地域要因の将来予測

津駅前北部土地区画整理事業が進捗中であり、事業の完成後は津駅東口からの一体的な商業圏域形成による土地利用の向上が期待される。

価格決定の理由

周辺には賃貸物件も見られるものの、自用の店舗等が中心であり、標準地の規模も小さいことから土地価格に見合う賃料水準が形成されず上値が抑えられ、収益価格が低位に試算されていると判断する。よって、同一需給圏内の類似地域における実際の取引事例に基づき得られた実証的な比準価格を重視して、収益価格を参考程度に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

県内有数の高級住宅地を形成しており、地域要因に特段の変動は認められず、堅調な推移を示すものである。

地域要因の将来予測

津駅西方面に形成された県内有数の高級住宅地を形成しており、富裕層を中心に市場での人気も高く、今後も現状の推移が予測される。

価格決定の理由

近隣地域は津駅西方面に形成された県内有数の高級住宅地域であり、居住の快適性を重視する自用目的の取引が主であることから、積算価格及び収益価格は試算できなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域から特に津駅西方面に所在する複数の取引事例を多数採用して比較検討され、実証的で信頼性の高い価格が試算された。以上から、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段変動はない。因みに津駅寄りの土地区画整理事業地内では一部に新店舗等の張り付きも出てきており、周辺環境が徐々に向上している。

地域要因の将来予測

津駅からも徒歩圏内にあって生活の便は良く、当駅前の区画整理事業の進展と共に周辺環境が向上してきていることや、水準的には底値に近付いてきている感もあることから、地価は概ね安定的な推移が見込まれる。

価格決定の理由

後記理由により適用した鑑定評価手法は取引事例比較法のみとなったが、当近隣は津駅方面ともアクセス良好な近鉄名古屋線沿線の一般住宅地域であり、同沿線等に所在する複数の取引事例を検討して求めた比準価格については実証的で信頼性が高いと思料する。又通常、当近隣内で標準的な土地を取引する場合に収益性等が価格決定の拠り所となることは殆どない。以上から比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

津駅周辺のオフィス中心の商業地域である。発展的な動向は特に見られないが、駅前の動向から地価の下落はやや減少傾向。

地域要因の将来予測

当該地域は、津駅徒歩圏に位置する事務所を主体とする既成商業地域であり、現況のまま推移すると判断される。津市内においてはオフィス需要が低調であるため、地価は引き続き下落傾向で推移すると判断される。

価格決定の理由

中層の事務所ビル等を主体とする既成の商業地域であるが、自用の事務所ビル等が中心であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に求められた。貸店舗ビル経営等を前提の新規土地取得の動きはほとんど見られないため、価格水準の形成も自社利用を前提としたものである。よって市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外部では大規模SCや複合型商業施設が数多く展開し、顧客の分散が進むので、市中心部寄りとしての強みが次第に薄れてきている様にも思われる。

地域要因の将来予測

既存店舗の入れ替え等はあっても、イオン津店を核とする路線商業地域としての位置付けに変わりはないと思料される。市内外の各所において大規模SC等が展開し顧客の分散が進む中、地価動向は下落基調が見込まれる。

価格決定の理由

取引事例比較法では津市内外の幹線道路沿いに存する類似の5事例について、事例毎の検討並びに価格決定の判断を慎重に行った結果、妥当性のある価格が得られたものと思料する。一方収益還元法では平家建店舗の賃貸を想定したが、賃料設定には限界がある点や、自用目的での取引が多い点から価格が低位に求まったものと思料する。以上から比準価格を標準とし、収益価格は参考に止めて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

用途的に安定し熟成した既成住宅地域で状況に大きな変化はない。比較的規模の大きい画地が多く、当地域自体の需給はやや弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

国道背後の比較的規模の大きい一般住宅を主体とする閑静な既成住宅地域として用途的に安定しており、現状維持と予測する。地価水準は下落幅を縮小させてはいるが、全般的な経済事情を受け、やや下落傾向と予測する。

価格決定の理由

当地域は市中心部の駅に近い住宅地域で周辺に共同住宅もあるが、収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないために比準価格に比し低位に求められたと分析する。当地域は環境的にも落ち着いた既成住宅地域で居住の快適性・利便性等を重視して市場で価格形成されていると考えられる。したがって、取引事例を基礎に比較検討した比準価格を採用し、収益価格は参考とし、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記と決定した。

地域要因

品等に優る安定した住宅地域で、需要者の根強い選好度の高さもあり、安定的、かつ、堅調な推移が認められる。

地域要因の将来予測

高台の選好度の高い住宅地域で、品等を維持しつつ堅調な推移と予測される。価格水準も底堅く、若干の上昇を見せつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

当地域は戸建住宅を主体とする閑静な住宅地域であり、共同住宅の想定は非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。住宅地としての品等、居住の快適性等を官営する取引価格を指標に価格形成される地域特性であり、代替競争関係に立つ取引事例より価格形成要因を分析検討した比準価格はこれら市場の特性を体現して規範性が認められるので、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記と決定した。

地域要因

古くに開発された戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅団地として地域要因に著しい変動はない。

地域要因の将来予測

古くに開発された熟成した住宅団地であるが、需要が堅調な津駅西方面の住宅地域の一環として今後も現状での推移が予測されるものである。

価格決定の理由

近隣地域は津駅西方面に古くに開発された戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、標準画地規模や公法規制面などから原価法及び収益還元法の適用を割愛したものである。比準価格は津駅西方面に所在する住宅地から求められ、当該方面における市場動向を反映する実証性のある価格と判断される。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅主体の熟成した住宅地域であり、目立った変化は見られないが、防災意識の高まりから、沿岸部の土地の動きは弱い。

地域要因の将来予測

戸建住宅主体の区画整然とした住宅地域として安定しているが、防災意識の高まりから沿岸部等は敬遠傾向にあり、新たに供給される住宅地域との競合等もあって、地価は今後とも下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己利用での戸建住宅が主体の区画整然とした住宅地域である。周辺では共同住宅も見られるが、土地の規模等から賃貸物件取得のための土地取引は認められず、事業収支の観点からも不合理であり、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は複数の取引事例をもとに査定されており、市場動向を反映した価格が求められた。以上から、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅等も混在する幹線沿いの商業地域である。新規出店も見られず、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

幹線一般住宅も混在する道路沿いの商業地域である。今後も、新規店舗の開店やテナント需要の回復は予測し難く、当面、地価は弱含みでの推移が続くものと予測する。

価格決定の理由

 自用の店舗、事務所のほかに住宅等も混在する既成商業地域で、テナントビルも存するが、賃貸ビル経営を目的とした土地取引は見られない地域であり、収益価格は参考に留める。個人事業主による自用目的の取引が中心の地域であり、市場性を反映した、信頼性のある取引事例より規範性の程度に応じて求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した既成住宅地域で特に変動要因はないが、周辺での新規住宅供給との競争では選好に劣り、地価は下落基調にある。

地域要因の将来予測

農地や空地も見られる既成住宅地域で、周辺でのミニ開発など新規供給の動きはあるが、総じて現状維持での推移と予測する。新規住宅供給と相俟って、地価は下落基調にある。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅やアパ−ト等の混在要素を有するが、標準地は規模が小さく共同住宅の想定は困難なため、収益価格は試算しなかった。取引は、利便性や快適性を指標とした自用目的の取引が多い地域であり、かつ、現実の信頼性ある取引事例を収集し得た。したがって、利便性や快適性を指標とする比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。