三重県津市羽所町３７５番外(津駅・江戸橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


253,000円

2016年01月01日に行った三重県津市羽所町３７５番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を253,000円/㎡としました。

三重県津市羽所町３７５番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番三重県津市羽所町３７５番外
住居表示 
価格253,000円/㎡
交通施設、距離津、100m
地積1,139㎡
形状不整形(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)9FB1
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域
前面道路の状況南36.0m県道
その他の接面道路三方路
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

布生太造氏による調査レポート

不動産鑑定士布生太造
価格253,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因テナント需要の回復は見られないが、飲食関連やビジネスホテルの需要は堅調で、新規ビルの建設もあり、限定的ではあるが駅前は一定の需要がある。
市場の特性同一需給圏は津市内の商業地及び三重県下の主要都市（四日市市等）の中心商業地。需要者は金融機関・飲食関連等の法人が中心である。都市部のような景気回復の兆しは窺えず、オフィス需要の低迷は続いているが、飲食店需要は引き続き好調で、ビジネスホテルは需要が増加している傾向もあり、新規建設も見られる。事業業種・内容により取引面積等が異なり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因市内のテナント需要の回復は見られないが、津駅前の飲食店、ビジネスホテルの需要は堅調である。市内既成商業地の需要は弱い状態が続いている。

中西光男氏による調査レポート

不動産鑑定士中西光男
価格253,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅ビルを始め、商業ビル集合地区に位置し、近傍では複合商業ビルアネックスが開業し、その他旧ビルの新築計画もあり地域の高収益構築化がすすむ。
市場の特性同一需給圏は、三重県下主要都市（四日市市等）の類似の地域が存する一円とした圏域である。需要者は、実需に基づく金融機関、飲食関連等の法人が中心である。地方支店の廃止等の流れの中でオフィス需要は減少傾向である反面、ビジネスホテルや飲食店舗の需要は維持されている。需要の中心となる価格帯は、土地の規模や繁華性の程度等によってバラツキがあり一概に把握は難しい。
一般的要因設備投資基調は低迷し、先行き不透明感、地域経済回復の鈍さを映し消費回復は弱く、不動産需給は限定的である。津市の人口は、微減傾向。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度7329825
北緯 136度5110879

参考：該当物件周辺マップ

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三重県津市大字藤方字山ノ越１９４３番１ほか１筆三重県津市上浜町１丁目１３５番三重県津市白塚町字泥１０８０番２７三重県津市大倉２０４８番三重県津市栗真町屋町字西垣内７５２番三重県久居市二ノ町１７２６番１三重県津市栗真町屋町字東之内１６６１番３三重県津市八町３丁目３１０番２三重県津市栗真町屋町字東之内１６２５番２８三重県津市広明町３６４番

参考：近隣駅の地価相場

津駅(地価相場 59,000円/㎡)江戸橋駅(地価相場 54,950円/㎡)津新町駅(地価相場 58,450円/㎡)高田本山駅(地価相場 54,950円/㎡)東一身田駅(地価相場 54,950円/㎡)一身田駅(地価相場 54,950円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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