三重県津市西丸之内５４２番(津新町駅・阿漕駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


84,500円

2016年01月01日に行った三重県津市西丸之内５４２番(三重県津市西丸之内３６−２３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を84,500円/㎡としました。

三重県津市西丸之内５４２番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番三重県津市西丸之内５４２番
住居表示西丸之内３６−２３
価格84,500円/㎡
交通施設、距離津新町、800m
地積272㎡
形状(1.0:3.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中低層の店舗、事務所等の混在する普通商業地域
前面道路の状況南東16.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

片岡浩司氏による調査レポート

不動産鑑定士片岡浩司
価格84,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近隣地域は当市役所に近接し、用途が多様な市街地中心部の商業地域としての希少性から需要の安定化傾向が見られる。
地域要因の将来予測地域内に大きな変動要因はなく概ね現状での推移が見込まれるが、近隣地域は当市役所の西側隣接に位置し、用途が多様な市街地中心部の商業地域としての希少性から需要の安定化傾向が見られる。
市場の特性同一需給圏は、津市内の普通商業地域が中心となる。需要者の中心は、市内の個人事業者や事業法人等であると思料する。市内の商業地域では津駅前が飲食店等の需要を中心に比較的堅調であるが、既存の商業地域については立地の優劣による差が出ている。丸之内地区は銀行の本館ビルの建設が進んでいるが具体的影響は顕在化していない。取引物件の用途、規模等により価格にばらつきがあり、需要の中心となる価格帯は見出しがたい状況にある。
一般的要因津駅前の飲食店舗系を除きテナント需要は弱い状態が続く。郊外大型商業施設への客足シフト等により既成商業地域の需要は弱い。

磯部雄一氏による調査レポート

不動産鑑定士磯部雄一
価格84,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近年は高層マンション建設等も見られ、住居系と商業系が複合した新しい地域へと転換し改善することが期待されている。
地域要因の将来予測これまで衰退傾向が続いていたが、近年は高層マンション建設等も見られ、住居系と商業系が複合した地域へと転換し改善することが期待されている。当面この傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は津市及び周辺の類似の地域が存する一円。需要者は上記圏域の事業者のほか、より広域的な事業展開を行う事業者も含まれる。市中心部の市役所に近い事務所利用を主とした地域であり、これまで衰退傾向が続いていたが、近年は高層マンション建設等も見られ、住居系と商業系が複合した地域へと転換し改善することが期待されている。土地の中心価格帯は規模等によってまちまち。
一般的要因駅に近く品等良好な住宅地域等、一部を除き地価水準は全般的に弱含みで推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度7194486
北緯 136度504481

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

津新町駅(地価相場 58,450円/㎡)阿漕駅(地価相場 50,100円/㎡)津駅(地価相場 59,000円/㎡)南が丘駅(地価相場 42,100円/㎡)江戸橋駅(地価相場 54,950円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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