三重県津市上浜町１丁目１１７番２(津駅・江戸橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


49,600円

2017年01月01日に行った三重県津市上浜町１丁目１１７番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を49,600円/㎡としました。

三重県津市上浜町１丁目１１７番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県津市上浜町１丁目１１７番２
住居表示 
価格49,600円/㎡
交通施設、距離江戸橋、620m
地積168㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況西4.7m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

桝田毅氏による調査レポート

不動産鑑定士桝田毅
価格49,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段変動はない。因みに津駅寄りの土地区画整理事業地内では一部に新店舗等の張り付きも出てきており、周辺環境が徐々に向上している。
地域要因の将来予測津駅からも徒歩圏内にあって生活の便は良く、当駅前の区画整理事業の進展と共に周辺環境が向上してきていることや、水準的には底値に近付いてきている感もあることから、地価は概ね安定的な推移が見込まれる。
市場の特性同一需給圏は旧津市内の近鉄名古屋線沿線等における類似の住宅地域を内包する圏域で、特に津駅や江戸橋駅が最寄りの所との代替性が強い。需要者は旧津市内在住者の他、外部からの転入も見られる。津駅西郊寄りでは規模的纏まりを有する新興住宅団地も一部見られるが、駅寄りでは中古物件の供給が中心である。土地は上記標準的画地の規模である170㎡程度を基準にした場合800∼900万円位が市場の中心価格帯として把握される。
一般的要因県下第2位の当市人口は、減少傾向にある。住宅地の地価は、品等上位のごく限られた地域で上昇乃至横這いを示す一方、沿岸部では下落が目立つ。

布生太造氏による調査レポート

不動産鑑定士布生太造
価格49,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅前土地区画整理事業も進捗があり、地域の土地需要は安定的に推移が続いている。
地域要因の将来予測駅徒歩圏の利便性の良い熟成した住宅地域で、津駅前の駅前土地区画整理事業の進展に伴い、今後は地価も安定的に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は旧津市内の住宅地域で、特に津駅、津新町駅及び江戸橋駅を最寄駅とする住宅地域と価格牽連性が強い。需要者の中心は旧津市内の居住者である。市内では、工場跡地の宅地開発等の新規供給も続いており、進捗する駅前区画整理事業の影響の程度は不明であるが、地域の需給関係は比較的安定している。需要の中心となる価格帯は土地170㎡程度の場合、800万円∼900万円程度で、新築戸建ての取引は少ない。
一般的要因津市の住宅着工戸数は増加。人口の減少率及び老齢化率は県の平均程度。総じて需要の回復は遅れているが、一部の選好性に優る地域の需要は堅調。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度7390731
北緯 136度5123375

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

三重県津市大字藤方字山ノ越１９４３番１ほか１筆三重県津市上浜町１丁目１３５番三重県津市栄町３丁目５９番ほか１筆三重県津市大谷町２０８番３０三重県津市大倉２０４８番三重県津市栗真町屋町字西垣内７５２番三重県津市江戸橋２丁目５９番１６三重県一志郡香良洲町字永田１３４番１０３三重県津市栗真町屋町字東之内１６６１番３三重県津市八町３丁目３１０番２三重県津市栗真町屋町字東之内１６２５番２８三重県津市広明町３６４番

参考：近隣駅の地価相場

津駅(地価相場 59,000円/㎡)江戸橋駅(地価相場 54,950円/㎡)高田本山駅(地価相場 54,950円/㎡)東一身田駅(地価相場 54,950円/㎡)津新町駅(地価相場 58,450円/㎡)一身田駅(地価相場 54,950円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード