三重県津市上浜町１丁目１３７番１(津駅・江戸橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


73,800円

2016年01月01日に行った三重県津市上浜町１丁目１３７番１(三重県津市(津駅前北部１７街区５号))の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を73,800円/㎡としました。

三重県津市上浜町１丁目１３７番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番三重県津市上浜町１丁目１３７番１
住居表示(津駅前北部１７街区５号)
価格73,800円/㎡
交通施設、距離津、650m
地積181㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況診療所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層の店舗兼住宅等が建ち並びつつある商業地域
前面道路の状況南東16.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

近藤正樹氏による調査レポート

不動産鑑定士近藤正樹
価格73,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因現在土地区画整理事業が進捗中であり、土地の利用形態は発展的である。事業期間が延長されたものの土地需要は底堅く、地価は安定的な傾向にある。
地域要因の将来予測津駅前北部土地区画整理事業が進捗中であり、事業の完成後は津駅東口からの一体的な商業圏域形成による土地利用の向上が期待される。
市場の特性同一需給圏は津駅を中心とする比較的中心部に近い商業地域。需要者は従来同一需給圏内に地縁性をもつ個人事業者が中心であったが、土地区画整理事業により広域に展開する事業者の進出も予測される。津駅への接近性に優れる土地区画整理事業地内であることから発展的動向に期待する需要はあるが、先行き不透明感もあることから地価上昇には至らない。取引の中心となる価格帯は、土地は標準規模180㎡程度で1300万∼1400万円前後である。
一般的要因津市の人口は微減、世帯数は微増傾向にある。土地取引件数は回復傾向にあるものの地方経済の先行きは不透明で、地価は未だ大半が下落傾向にある。

片岡浩司氏による調査レポート

不動産鑑定士片岡浩司
価格73,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因津駅前北部土地区画整理事業地内にあり、津駅徒歩圏の利便性もあって需要は安定的に推移しているものと思料する。
地域要因の将来予測津駅前北部土地区画整理事業地内にあり、津駅徒歩圏の利便性もあって需要は安定的に推移しているものと思料する。津駅前から連続する地域として用途の多様性もあり将来的な需要増も期待される。
市場の特性同一需給圏の範囲は、市街地中心部の商業地域である。需要者の中心は、市内の個人事業者や事業法人等が考えられる。市内の商業地域は津駅前が飲食店等の需要を背景に比較的堅調であるほか、津駅前の区画整理事業地内も需要は安定的に推移しているものと思料する。取引物件の用途、規模等により価格にばらつきがあり、需要の中心となる価格帯は見出しがたい状況にある。
一般的要因津駅前の飲食店舗系を除きテナント需要は弱い状態が続く。郊外大型商業施設への客足シフト等により既成商業地域の需要は弱い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度718596
北緯 136度5056975

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

津駅(地価相場 59,000円/㎡)江戸橋駅(地価相場 54,950円/㎡)高田本山駅(地価相場 54,950円/㎡)東一身田駅(地価相場 54,950円/㎡)津新町駅(地価相場 58,450円/㎡)南が丘駅(地価相場 42,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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