三重県津市桜橋３丁目４４６番１４外(津駅・江戸橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
82,100円
2016年01月01日に行った三重県津市桜橋３丁目４４６番１４外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を82,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 三重県津市桜橋３丁目４４６番１４外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 82,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 津、1,400m |
| 地積 | 1,839㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:2.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)1F |
| 利用現況 | 店舗 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 大規模な小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北東26.0m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
桝田毅氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 桝田毅 |
|---|---|
| 価格 | 82,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 郊外部では大規模SCや複合型商業施設が数多く展開し、顧客の分散が進むので、市中心部寄りとしての強みが次第に薄れてきている様にも思われる。 |
| 地域要因の将来予測 | 既存店舗の入れ替え等はあっても、イオン津店を核とする路線商業地域としての位置付けに変わりはないと思料される。市内外の各所において大規模SC等が展開し顧客の分散が進む中、地価動向は下落基調が見込まれる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は津市内を始めとして周辺市も含めた繁華性のある幹線及び準幹線道路沿い商業地域を内包する圏域。需要者は地元事業者やロードサイドを中心に広域的に事業展開を行う法人が中心である。当圏域内で把握出来た不動産取引の数は限られるものの、事業用定期借地権を活用するケースもある為、全体として見れば相応の利用ニーズが期待出来る。取引総額は画地規模や繁華性の程度によってまちまちにつき一概に把握は難しい。 |
| 一般的要因 | 丸之内地区や津駅前等での大型ビル建設が特に目を引くものの、市全体の業況は総じて停滞気味である。 |
松本浩二氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 松本浩二 |
|---|---|
| 価格 | 82,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 中心商業地要因を併せ持つ路線商業地域であるが、総額での市場性や複合商業施設との競合等から不当明感がある。対面側にスポーツ施設建設中。 |
| 地域要因の将来予測 | イオン津店を核とし、交通量も多く、商業環境は維持されている。総額での市場性、周辺複合商業施設との競合及び当市全体の商業地需要から、弱含みで推移するものと予測した。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は当市内の路線商業地域であり、広域的に形成されている。典型的な需要者は飲食・物販店等の事業を展開する地元事業者及び全国展開の法人事業者等である。商業性は維持され、事業用定期借地をはじめ一定の需要は見込める。商業地は個別性が強く、周辺複合商業施設との競合や投下資本の回収等不透明感が一層強くなってきている。中心価格帯は規模等により単価や総額ともさまざまであり、把握できない状況である。 |
| 一般的要因 | 人口は約28万人で微減傾向、県経済は持ち直しの動きが弱い。大型ビル開発は局地的動き、底上げ感は乏しい。地価下落は続くも個別性が強い。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度7341212 北緯 136度5178009 |
参考：該当物件周辺マップ
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三重県津市上浜町１丁目１３５番三重県津市栄町３丁目５９番ほか１筆三重県津市白塚町字泥１０８０番２７三重県津市栗真町屋町字西垣内７５２番三重県津市江戸橋２丁目５９番１６三重県津市栗真町屋町字東之内１６６１番３三重県津市八町３丁目３１０番２三重県津市大谷町９７番４９外三重県津市広明町３６４番
参考：近隣駅の地価相場
津駅(地価相場 59,000円/㎡)江戸橋駅(地価相場 54,950円/㎡)高田本山駅(地価相場 54,950円/㎡)津新町駅(地価相場 58,450円/㎡)東一身田駅(地価相場 54,950円/㎡)阿漕駅(地価相場 50,100円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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