三重県津市本町４０３番外(津新町駅・阿漕駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
73,900円
2016年01月01日に行った三重県津市本町４０３番外(三重県津市本町２６−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を73,900円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 三重県津市本町４０３番外 |
| 住居表示 | 本町２６−１３ |
| 価格 | 73,900円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 津新町、1,200m |
| 地積 | 620㎡ |
| 形状 | (1.0:3.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)6F |
| 利用現況 | 事務所 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 店舗、事務所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域 |
| 前面道路の状況 | 西36.0m国道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
鈴木茂基氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 鈴木茂基 |
|---|---|
| 価格 | 73,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 周辺で地銀本店ビルの建替が見られるが繁華性に変化はなく、需要は低迷しており、地価は下落傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 国道沿いに店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域で、土地利用に変化は見られず、今後とも現状のまま推移するものと予測する。中心地区の需要は低迷しており、地価の下落はしばらく続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はおおむね津市市街地及び幹線道路を配置する商業地域の存する圏域。需要者の中心は地元の事業者や企業等である。中心市街地に近い国道沿いには店舗・事務所等が建ち並んでおり交通量は多いが、繁華性は低く土地需要は低迷している。取引総額は規模により相当異なり、市場での需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 |
| 一般的要因 | 津市の人口は微減、世帯数は微増、景気は伸び悩んでいる。津駅前では繁華性が見られるが、他の商業地の地価は下落傾向にある。 |
瀬古博之氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 瀬古博之 |
|---|---|
| 価格 | 73,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域北部で地銀本店棟の建替移転が行われたものの、商業集積が脆弱で繁華性にやや劣る地域であるため、地価は下落基調である。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域北部で地銀本店棟の建替移転が行われ、今後の発展が期待されるものの、全体としては商業集積が未だ脆弱で繁華性にやや劣るため、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、津市中心部の商業地域及び津市内外の幹線沿いの商業地域。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性を有する事業者やロードサイドを中心に広域的な事業展開を行う法人である。交通量は多いものの、商業集積は脆弱で繁華性にやや劣るため、需要は弱い。取引される物件の用途、規模等により価格にばらつきがあり、需要の中心となる価格帯を見出せない状況である。 |
| 一般的要因 | 景気回復に足踏みが見られる。人口は減少傾向で高齢化率は高い。商業地におけるテナント需要にも好転の兆しは見られていない。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度7120059 北緯 136度5089106 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
津新町駅(地価相場 58,450円/㎡)阿漕駅(地価相場 50,100円/㎡)津駅(地価相場 59,000円/㎡)江戸橋駅(地価相場 54,950円/㎡)南が丘駅(地価相場 42,100円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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