三重県津市大門４３９番(津新町駅・津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


57,200円

2016年01月01日に行った三重県津市大門４３９番(三重県津市大門３２−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を57,200円/㎡としました。

三重県津市大門４３９番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番三重県津市大門４３９番
住居表示大門３２−１２
価格57,200円/㎡
交通施設、距離津、1,600m
地積345㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、医院等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況北東25.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

布生太造氏による調査レポート

不動産鑑定士布生太造
価格57,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住宅等も混在する幹線沿いの商業地域である。新規出店も見られず、地価は下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測幹線一般住宅も混在する道路沿いの商業地域である。今後も、新規店舗の開店やテナント需要の回復は予測し難く、当面、地価は弱含みでの推移が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は津市内の商業地域で、中心商業地周辺の商業地と価格牽蓮性が強い。需要者は規模によって異なるが、同一需給圏内の個人事業主が中心である。幹線道路沿いではあるが、一般住宅も混在する商業地域であり、集客力の低下が続き、商業地としての需要は弱い。取引される価格は、規模、利用目的等によりバラツキがあり、需要の中心となる価格帯は困難である。
一般的要因市内のテナント需要の回復は見られないが、津駅前の飲食店、ビジネスホテルの需要は堅調である。市内既成商業地の需要は弱い状態が続いている。

松本浩二氏による調査レポート

不動産鑑定士松本浩二
価格57,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。
地域要因中心部及び隣接地域からの波及的な増加要因は殆ど見られず、沿道利用状況に殆ど変化はない。
地域要因の将来予測住宅利用や閉鎖店舗等もあり、沿道利用状況に殆ど変化は見られない。新規出店計画等もなく、当面は弱含みで推移するものと予測した。
市場の特性同一需給圏は当市中心部の既存商業地域の圏域と判断した。需要者の中心は当該地域における個人事業者及び中小法人等である。大門歓楽街、中心部及び国道23号に近いが、住宅も混在し、閉鎖店舗もある。広幅員のため地域が分断され、周辺地域からの波及効果も少なく、相対的競争力は低下し、需要は弱い。市場における中心価格帯は規模や利用目的等によって幅が大きく、個別性が強いことから、把握できない状況である。
一般的要因人口は約28万人で微減傾向、県経済は持ち直しの動きが弱い。大型ビル開発は局地的動き、底上げ感は乏しい。地価下落は続くも個別性が強い。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度7211373
北緯 136度5125354

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

津新町駅(地価相場 58,450円/㎡)津駅(地価相場 59,000円/㎡)阿漕駅(地価相場 50,100円/㎡)江戸橋駅(地価相場 54,950円/㎡)南が丘駅(地価相場 42,100円/㎡)高田本山駅(地価相場 54,950円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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