三重県津市桜橋２丁目１８０番１外(津駅・江戸橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


115,000円

2016年01月01日に行った三重県津市桜橋２丁目１８０番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を115,000円/㎡としました。

三重県津市桜橋２丁目１８０番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番三重県津市桜橋２丁目１８０番１外
住居表示 
価格115,000円/㎡
交通施設、距離津、600m
地積316㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)4F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況事務所、会館等が建ち並ぶ近隣商業地域
前面道路の状況北15.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

瀬古博之氏による調査レポート

不動産鑑定士瀬古博之
価格115,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因津駅周辺のオフィス中心の商業地域である。発展的な動向は特に見られないが、駅前の動向から地価の下落はやや減少傾向。
地域要因の将来予測当該地域は、津駅徒歩圏に位置する事務所を主体とする既成商業地域であり、現況のまま推移すると判断される。津市内においてはオフィス需要が低調であるため、地価は引き続き下落傾向で推移すると判断される。
市場の特性同一需給圏は、概ね津市及び周辺市の商業地域。特に津駅、津新町駅周辺や国道沿いの商業地域との価格牽連性が強い。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性を持つ事業者又は広域的に事業展開する法人である。津駅前では新規出店等も見られていたが、津駅周辺であっても駅前以外では特に新たな投資動向はない。需要の中心となる価格帯は、約300㎡の土地で3，500万円前後である。
一般的要因景気回復に足踏みが見られる。人口は減少傾向で高齢化率は高い。商業地におけるテナント需要にも好転の兆しは見られていない。

中西光男氏による調査レポート

不動産鑑定士中西光男
価格115,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅東の利便の良い路線に財務省事務所、医師会館等従来からの安定的堅調な法人が立地し底堅い需給を示す地域動向から地価は堅実な水準を維持する。
地域要因の将来予測津駅東口に続く既成商業地域に位置し、オフィス街として用途的に安定した地域である。地域需要が堅調であるため、地価は現状推移傾向にて安定的である。
市場の特性同一需給圏は、津駅・津新町駅の駅圏域内に存する津市内の商業地域一円である。需要者は、県内外の法人事業者及び個人事業者が中心である。津駅に比較的近いという立地条件を反映して事務所を主体とするオフィス街を形成しているが、地域経済の低迷により土地需要は、総じて弱い。需要の中心となる価格帯は、300㎡程度の標準的規模の画地で3，500万円前後と思われる。
一般的要因設備投資基調は低迷し、先行き不透明感、地域経済回復の鈍さを映し消費回復は弱く、不動産需給は限定的である。津市の人口は、微減傾向。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度7341212
北緯 136度5178009

参考：該当物件周辺マップ

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三重県津市栄町３丁目５９番ほか１筆三重県津市白塚町字泥１０８０番２７三重県津市大倉２０４８番三重県津市栗真町屋町字西垣内７５２番三重県津市江戸橋２丁目５９番１６三重県津市栗真町屋町字東之内１６６１番３三重県津市八町３丁目３１０番２三重県津市大谷町９７番４９外三重県津市広明町３６４番

参考：近隣駅の地価相場

津駅(地価相場 59,000円/㎡)江戸橋駅(地価相場 54,950円/㎡)高田本山駅(地価相場 54,950円/㎡)津新町駅(地価相場 58,450円/㎡)東一身田駅(地価相場 54,950円/㎡)阿漕駅(地価相場 50,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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