地域要因

既存の普通住宅地域として用途的に熟成、安定しており地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は類似地域内の取引事例を収集、信頼性の高い資料を選択、採用して試算しており実証的である。また、収益還元法については、周辺には低層共同住宅等の収益不動産の立地も見られ、同手法適用に妥当性が認められるが、土地価額に見合う収益をあげているとは言えず、需要者は自用目的での取引が中心である。よって市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

標準地の所在する小泉小学校校区は、人口、世帯数とも増加しており、不動産取引、需要も堅調である。

地域要因の将来予測

昭和59年頃開発された戸建住宅団地。JR中央線「多治見駅」まで約5分のJR太多線「小泉」駅徒歩圏にあり需要は底堅く、周辺では数区画の宅地開発も増加している。地価は横ばい状態が今後も続くと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅団地であり自用目的での取引が中心である。収益物件は、転勤等に伴う一時的利用としての貸家供給が通常で、投資効率は極めて低く投資目的での売買はほぼ皆無である。このため収益還元法は適用しなかった。利便性や快適性が重視される住宅地であり、市場性を反映した比準価格を採用することが妥当である。類似不動産の地価動向を考慮し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新興の路線商業地域として商業集積が続いていたが、このところ、店舗、事務所等の新規出店は落ち着きつつある。

地域要因の将来予測

新興の路線商業地域として店舗集積が続いていたが、落ち着きつつある。適地があれば進出希望の需要は根強いが、購入より借地希望が中心である。今後も商業集積が進み、地価水準は上昇傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺に出店している店舗等は自用物件または、建設協力金方式による借家で、純粋に賃貸用物件としては共同住宅が見られる程度で、商業用の賃貸市場の成熟の程度は低い。一方で価格形成には、交通量、視認性等が重視され、現実の不動産市場を反映している比準価格の規範性は高い。比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、更に代表標準地との検討及び地代等を総合的に考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

繁華性の低い郊外の商業地域であるが、新規店舗の出店、既存店舗の撤退等の動きは少ない。地域要因に特に大きな変化は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域内に存する店舗、事業所等は大半が自用物件である。店舗等が閉鎖された場合に賃貸物件に転用されることはあるが、当初より賃貸を目的として建築される物件は殆どなく、賃貸市場の成熟の程度は低い。取引の中心は自用目的であり、収益価格の説得力は劣る。従って、現実の取引事例を基礎とし、市場の実態をより反映する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅が建ち並ぶ熟成した郊外の大規模住宅団地であり、地域要因に特に大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

戸建住宅団地として熟成しており、今後とも閑静な住環境を維持していく、と予測する。団地内は居住者の入れ替えが少なく、高齢化が徐々に進行している。このため、地価水準は弱含みで推移する、と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は郊外の大規模住宅団地内にあり、居住環境に着目した自己使用目的の取引が中心となっている。また、市場参加者は取引価格の水準を指標に価格を決定する傾向にある。取引事例を基礎とする比準価格はこのような市場の特性に合致し、説得力が高い。一方、近隣地域内の用途は戸建住宅にほぼ純化しているため、対象標準地に共同住宅を想定することは現実的ではない。従って、収益価格は試算せず、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

ミニ開発等により、周辺に残されている農地の宅地化が進行しており、住宅地域として熟成度を高めつつある。

地域要因の将来予測

周辺に残された農地等の宅地化が進み、新興の住宅地域として熟成度を増していく、と予測する。路線商業地域背後の利便性の高い地域であり、市場での人気は増している。地価水準は上昇傾向で推移する、と予測する。

価格決定の理由

近隣地域周辺は自己使用目的の取引が中心である。市場参加者は取引価格水準を指標に価格を決定する傾向にあるため比準価格の説得力は高い。一方、近隣地域周辺に建てられる共同住宅は駐車場を確保するため敷地規模が大きくなる傾向にある。これに対し、対象標準地の地積は標準的な戸建住宅地の規模であるため共同住宅の想定は現実的ではない。従って、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内の道路整備、周辺道路の拡幅及び信号機設置により、利便性の向上が顕著である。

地域要因の将来予測

近隣地域の北部に住吉土地区画整理事業が進行、戸建住宅地の供給が出現。周辺道路の拡幅及び信号機の設置、近隣地域内の道路整備等のインフラ充実による利便性の向上で、地価は強含み傾向を予測する。

価格決定の理由

利便性に富む住宅地で、周囲に共同住宅も見られるが、画地条件の制約及び土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、多治見駅徒歩圏内の住宅地を中心に選択、価格決定もより規範性のある試算値を重視し、実証的で信頼性は高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、快適性を重視する住宅地で、自用目的の取引が大半のため、収益価格を参考に、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域内の街路について、側溝の整備を伴う道路幅員の拡幅が行われている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域周辺では居住環境に着目した自己使用目的の取引が中心となっている。市場参加者は取引価格水準を指標に価格を決定する傾向にあるため取引事例を基礎とする比準価格の説得力は高い。一方、近隣地域周辺は賃貸市場が未成熟で共同住宅は殆ど見られない。また、対象標準地は規模が小さく、共同住宅を想定することが困難である。よって、収益価格は試算しない。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

団地内の街区整然性、多治見ICへのアクセス等、物流団地としての優位性を堅持、従来より団地は空地はなく、地域要因の変化は見られない。

地域要因の将来予測

小牧及び土岐のJTC間の多治見ICを起点とした立地条件は、県内及び中部地方有数の物流輸送の拠点として、揺るぎない地位にある。県内の工場立地の増加件数は、全国上位に位置し、地価は、やや強含みを予測する。

価格決定の理由

倉庫業の用地取得は、事業用借地及び自己所有が専らで、貸工場、貸倉庫の賃貸市場が未形成のため、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は、東海環状自動車道及び中央自動車道利用を前提とした倉庫業適地の規模を有するものを選択し、価格決定に際しては、類似の流通業務地を中心に決定、実証的で信頼性は高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、画地規模に配慮、自用の取引が大半のため、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駐車場等の暫定的利用でも十分な収益を上げており、土地の供給が殆ど見られない。

地域要因の将来予測

多治見駅北土地区画整理事業地区に隣接する利便性の良い既存の住宅地域。当該土地区画整理事業の影響下にあり今後土地需要が高まると予測する。地価は将来の発展を見越した需要も見られ、上昇傾向にあると予測する。

価格決定の理由

多治見駅に近い低層住宅地で、賃貸用不動産の需要も強い。収益価格は、共同住宅を想定したが、駅に近いがある程度の駐車場の確保が必要で、画地規模から建物規模、階層も制約されやや低く試算された。多治見駅に近い場所的優位性、利便性が価格形成に大きく影響しており、これらを考慮した不動産市場を的確に反映している比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した郊外の大規模住宅団地で、居住者の高齢化が進行し、宅地需要が減少。

地域要因の将来予測

郊外の熟成した戸建住宅団地。他の多治見市内郊外の開発時期の古い住宅団地と同様に需要は減退傾向にある。今後高齢化から空き家の増加が懸念され、地価は下落傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅団地であり自用目的での取引が中心である。収益物件は、転勤等に伴う一時的利用としての貸家供給が通常で、投資効率は極めて低く投資目的での売買はほぼ皆無である。このため収益還元法は適用しなかった。利便性や快適性が重視される住宅地であり、市場性を反映した比準価格を採用することが妥当である。同一団地内の売り情報等も考慮し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

背後の住宅地は安定的な需要を保っており、近隣地域にもその影響を強く与えている。

地域要因の将来予測

商業繁華性はやや劣る地域であるが、背後の住宅地の需要は安定しており、近隣地域も住商混在としての性格が強いことから、暫く現状維持にて推移するものと予測される。

価格決定の理由

 商業地として重視すべき収益価格は標準地上に最有効使用の賃貸物件を建設想定するものであるが、当地域では併用住宅や中低層の事務所ビル等が中心で、実際使用容積率も低く、投資元本に見合った収入が得られないため、賃貸よりも自用目的の取引が一般的と判断される。以上の結果本件では、住宅地域としての性格も有する当地域の市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

市内でも需要の根強い小学校区に所在し、地価は堅調。

地域要因の将来予測

JR多治見駅や駅前商業施設などへの利便性が高い既成住宅地域。人気のある小学校区にあり需要は底堅いが、多治見駅徒歩圏としては限界に近い地域である。地価は横這い傾向にあると予測される。

価格決定の理由

近隣地域は駅や大型店舗などの接近性に恵まれた既成市街地内にある住宅地域である。この為、周辺ではアパ−ト等も散見され、賃貸市場も熟成しているが、対象標準地は敷地規模が小さい等の画地条件の制約から、収益価格は低位に試算される結果となった。快適性を指標とした自用目的の取引が多い住宅地域であることから、比準価格を採用し、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既存の普通住宅地域として用途的に熟成、安定しており地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

市街地に形成される既成の住宅地域として熟成しており、今後も現時の用途的特性を維持しつつ推移すると予測する。マンション用地需要を主とする住宅地需要の増大から地価は横這い傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似地域内の取引事例を収集、信頼性の高い資料を選択、採用して試算しており実証的である。収益還元法は、当該地域の需要者の中心は戸建住宅の自己利用を目的とする個人であり、地域内には収益不動産の立地も殆ど見られない。更に対象標準地の規模から共同住宅建設を想定することは合理性を欠くので同手法は非適用とした。よって市場の実態を反映した比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。