地域要因

地域に特段の変化はなく安定傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は、一般住宅のほかアパートも見られる住宅地域で三ヶ根駅まで徒歩圏内にあり、利便性が良いことから収益性を有しているものの、収益価格は元本価格に見合う賃料を設定しえないことにより低位に求められた。従って、本件では、収益価格は参考に留め、最近の不動産市場の動向を反映して求められ、実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近年国道23号パイパスが延伸開通したが、深溝地区の路線商業地における商況等に特段の変動は認められず、需要は依然弱含みである。

地域要因の将来予測

当該地域は国道沿いの路線商業地域であるが、所々空店舗が見られるなど商況は停滞気味で、地価水準は当面弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺類似地域では貸店舗等も見られるが、事業用賃貸市場の熟成度は総じて低く、元本価値と比較し賃料水準は低位であるため、収益価格は割安な水準で試算された。自己利用を前提とした取引が多く、収益性よりも取引価格により着目して売買がなされる市場の実態を踏まえ、本件では比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連性等も留意することにより、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

隣接する蒲郡市内住宅地における地価下落は継続しているが、深溝地区内では居住環境良好な当地区における需要は安定的である。

地域要因の将来予測

駅まで徒歩圏内にあり需要の比較的強い区画整然とした住宅地で、隣接する蒲郡市内住宅地の地価下落が縮小傾向にあることから当地域の需要回復傾向が認められ、地価もやや強含み傾向となっている。

価格決定の理由

近隣地域は一部で賃貸共同住宅も見られるが、戸建住宅としての利用が多く、取引も自用目的のものが中心で、信頼性ある取引事例が得られた。一方、対象標準地は賃貸建物を想定するには間口が狭く、画地規模も小さいため収益還元法は非適用とした。従って本評価では信頼性の高い比準価格を採用するものとし、更に代表標準地との価格的均衡、前年地価公示価格等からの価格変動内容等を検討の上、適正と判断される鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成に影響を与える地域要因の大きな変動は特にない。

地域要因の将来予測

幸田駅に近い閑静な住宅地であるが、地域要因に目立った変化はなく、地価水準は当面、現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は低層住宅を中心とする住宅地域であり、取引の中心となるのは快適性等に注目した自己利用目的の更地または戸建住宅で、これらについて複数の信頼性の高い事例収集が可能であった。一方、対象標準地の規模などから経済合理的にみて経営可能となる賃貸住宅の建築を想定することは困難であり収益価格は非適応とした。以上より市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特に目立った変動はなく、国道23号バイパスの一部開通による影響も薄く、関連土地需要並びに地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、製造加工の工場、物流企業等が集積する臨海工業地域であり、今後も現状のまま推移すると見込まれる。昨今の臨海エリアに対する需要低迷を反映し、地価水準は、下落傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

当地域は、自社工場等を中心とした工業地域であり、貸工場・倉庫等の賃貸物件は殆どなく、賃貸市場は未成熟であることから、収益還元法は適用しなかった。自己使用目的の取引が支配的であり、取引価格を指標として価格決定されるのが一般的である地域の実情に鑑み、ここでは比準価格を標準とし、代表標準地からの検討並びに臨海部を中心とした同一需給圏の価格バランスを踏まえ、単価と総額の関連にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

周辺では業者による小規模な開発分譲も見られるが、旧態依然とした住宅地域であり、需要、地価ともに弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、郊外の既成住宅地域であり、徐々に空地等の宅地利用を進めていくものと予測する。従来より需要は弱く、地価水準は、当面下落傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

当地域には既存のアパート等も散見されるが、対象標準地は画地規模が小さく、共同住宅等の建築を想定することは非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。取引は自己使用目的が中心で、居住の快適性等が重視される当該地域に在っては、取引価格を指標として価格決定されているのが実情である。従って、ここでは比準価格を標準とし、さらに代表標準地との均衡、最近の市場動向等にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

調整区域内における旧来からの農家集落地域であり、地域に影響を与える特段の変動要因は見受けられない。

地域要因の将来予測

一部に一般住宅が混在する旧来からの農家集落地域であり、地域要因に特段の変動は無く、今後も概ね現状のまま推移していくものと見込まれる。

価格決定の理由

標準地において経済的合理性を有する共同住宅の想定は不合理であることから収益価格は試算しない。周辺地域においては農家住宅が主であることから取引の目的は自用目的が中心であり、比準価格を中心とした価格決定が妥当である。本件では信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、さらに地域経済等の一般的要因にも十分配慮して上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

市外周部に位置する利便性が劣る地域のため、外部からの流入は限定的で地価は下落を続けている。

地域要因の将来予測

既に一定の熟成度を有する住宅地域であり、土地利用上の変化は見られない。街区は未整備で画地の配置もやや雑然とする地域であり、外部からの転入は極めて少なく地価は弱含みと予測した。

価格決定の理由

対象地は200㎡未満であり、賃貸用共同住宅の建築を想定するには規模的に小さいとして、収益還元法は割愛した。周辺では自己の住宅用地等としての取引が中心であり、市場参加者は利便性や居住の快適性に着目して価格を決定している。以上の理由により、取引事例との比較から求めた比準価格が市場参加者の特性に合致するとしてこれを採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関連にも留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

物販、飲食チェーン店の新規出店も見られ商業地域としての熟成度は徐々に高まっている。宅地需要は安定的であり地価水準は横ばいを維持している。

地域要因の将来予測

新規の店舗出店も見られ、ゆるやかに路線商業地域としての集積度が高まっていくものと予想する。繁華性の高い路線商業地域への出店を希望する業者は多く、地価水準は当面横ばいを維持するものと思料する。

価格決定の理由

当該地域において取引は自用目的のものが中心であり、賃貸事業を目的とする取引は殆ど見られない。比準価格は主な需要者が重視する市場性を反映して求められている。一方、収益価格は賃料が借手の支払い能力に応じた水準で設定されており低位に求められた。当該地域は収益性よりも市場性を重視する地域であることから、比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

隣接する幸田岩堀土地区画整理事業の工事が進行中であり、地域の発展や利便性の向上が期待される。

地域要因の将来予測

周囲の利用状況や街区、街路の配置等により、積極的な土地需要は乏しいが、隣接する幸田岩堀土地区画整理事業の進捗により、地価水準は堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は低層住宅を中心とする住宅地域であり、取引の中心となるのは快適性等に注目した自己利用目的の更地または戸建住宅で、これらについて複数の信頼性の高い事例収集が可能であった。一方、対象標準地の規模などから経済合理的にみて経営可能となる賃貸住宅の建築を想定することは困難であり収益価格は非適応とした。以上より市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

自動車関連企業が集積するエリアに比較的近く、駅に近い生活利便施設の整った区画整理地であることから、市場での需要は堅調である。

地域要因の将来予測

当該地域は街区整然とした住宅地域であり、今後も良好な住環境を維持しつつ、住宅地として漸次熟成するものと見込まれる。地価水準も当面堅調に推移するものと予測される。

価格決定の理由

周辺で賃貸アパートも見られるが、評価対象標準地は画地規模が小さく、事業収支の観点から共同住宅の想定は非現実的であるため、収益価格は試算しないものとする。居住の快適性、利便性が重視される住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を中心に、代表標準地価格との均衡にも配慮し、単価と総額との関連等にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新興の住宅団地であるが住宅地としての熟成度は高く、価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は見受けられない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ熟成された住宅地域として、地域要因に特段の変動は無く、今後も安定的に推移していくものと見込まれる。

価格決定の理由

標準地において経済的合理性を有する共同住宅の想定は不合理であることから収益価格は試算しない。周辺地域においては戸建住宅が主であることから取引の目的は自用目的が中心であり、比準価格を中心とした価格決定が妥当である。本件では信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、さらに地域経済等の一般的要因にも十分配慮して上記の通り鑑定評価額を決定した。