愛知県蒲郡市竹谷町江尻８番４(蒲郡駅・三河塩津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
82,800円
2017年01月01日に行った愛知県蒲郡市竹谷町江尻８番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を82,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 愛知県蒲郡市竹谷町江尻８番４ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 82,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 蒲郡、1,400m |
| 地積 | 166㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
渡邉一成氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 渡邉一成 |
|---|---|
| 価格 | 83,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 区画整然とした住宅地域で、特に変化を促す要因も見られないが、一般的要因の影響を受け、地価はやや弱含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 市内中心部の近くに位置する、一般住宅の他にアパート等が見られる住宅地域であり、特段の変化は無く、当面は現状にて推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は主に蒲郡市内のJR東海道本線、名鉄蒲郡線沿線を中心とした住宅地域である。需要者は主に市内に地縁関係のある30代から40代の自用目的の一次取得者であり、他地域からの転入は少ない状況にある。中心市街地に近く、居住環境及び利便性は概ね良好である。近隣地域における取引価格帯は、土地面積により様々であるが、土地は10百万円から15百万円程度、新築戸建住宅は30百万円以下の物件が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 国内景気は緩やかな回復基調を続けているが、蒲郡市の人口は微減傾向が続き、不動産市場は交通利便性や住環境等による選別化・二極化が見られる。 |
熊谷春樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 熊谷春樹 |
|---|---|
| 価格 | 82,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 周辺の土地利用状況に特段の変化は認められず、地価はやや下落傾向である。 |
| 地域要因の将来予測 | 利用状況は空地等の宅地化が漸次進むが、特に住環境が優ることもなく土地需要は強くない。地価水準はやや下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、蒲郡市街地西部の竹谷町を中心とする住宅地が圏域である。需要者は蒲郡市内居住者が中心であり、転入者は東三河地域からが殆どである。市の中心部に近く利便性が比較的高いが、人口の減少、高齢化等で宅地需要が若干減退傾向である。市場の中心価格帯は土地で1400万円程度が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 景気は回復傾向であるも、東三河の蒲郡市は人口の減少、高齢化等により土地需要は減退傾向である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 災害リスク：水害 | 浸水 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度8262643 北緯 137度2135366 |
参考：該当物件周辺マップ
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愛知県蒲郡市水竹町上大塔３番３愛知県蒲郡市元町１０３番３の一部愛知県蒲郡市形原町東中畑９番３愛知県蒲郡市竹谷町横井２３番１外愛知県蒲郡市旭町３６３番外愛知県蒲郡市宝町１０５番１愛知県蒲郡市三谷町弥生２丁目２０番愛知県蒲郡市竹谷町元町１６番１愛知県蒲郡市竹谷町元町１６番１
参考：近隣駅の地価相場
蒲郡駅(地価相場 90,000円/㎡)三河塩津駅(地価相場 82,500円/㎡)三河鹿島駅(地価相場 77,500円/㎡)三河三谷駅(地価相場 82,650円/㎡)三ケ根駅(地価相場 82,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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