愛知県蒲郡市拾石町前浜２５番２外(三河塩津駅・三河鹿島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


43,600円

2017年01月01日に行った愛知県蒲郡市拾石町前浜２５番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を43,600円/㎡としました。

愛知県蒲郡市拾石町前浜２５番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛知県蒲郡市拾石町前浜２５番２外
住居表示 
価格43,600円/㎡
交通施設、距離三河塩津、1,100m
地積6,685㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況工場
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模工場の多い臨海型の工業地域
前面道路の状況南東8.0m市道
その他の接面道路南西側道
用途区分、高度地区、防火・準防火工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

鳥居信行氏による調査レポート

不動産鑑定士鳥居信行
価格43,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特に目立った変動はなく、国道23号バイパスの一部開通による影響も薄く、関連土地需要並びに地価は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測当該地域は、製造加工の工場、物流企業等が集積する臨海工業地域であり、今後も現状のまま推移すると見込まれる。昨今の臨海エリアに対する需要低迷を反映し、地価水準は、下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は、主に蒲郡市のほか三河港に面した東三河全般の臨海型工業地域であり、需要者の多くは相応の資本力を有する製造業、物流業等の中堅及び大手企業である。圏内における供給量は限定的であるが、企業の生産拠点の再編や事業計画推進に伴う需要の中心は内陸部にシフトしており、臨海部工業用地の需要低迷が続いている。取引価格は画地規模等によりまちまちで、総額をベースとした中心価格帯は把握し難い現状にある。
一般的要因地場産業は繊維ロープ、温泉観光等で、近年、産業構造は多様化しているが、業況は停滞傾向。不動産市場は臨海部と内陸部での二極化が窺える。

村田信夫氏による調査レポート

不動産鑑定士村田信夫
価格43,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因臨海部の工業地に対しては需要が低迷したままであり、工場撤退の動きが見られる一方、新規参入はなく下落が継続。
地域要因の将来予測中小工場の多い工業地域であり、今後とも大きな変化はなく推移するものと見込まれる。地価水準については当面、弱含みでの推移を予測する。
市場の特性同一需給圏は東三河地方とその周辺地域を含む工業地域である。需要者の中心は、工場、倉庫等、事業用目的の商工業者であり、東三河等を地盤とする法人の他、同一需給圏外からの参入も見られる。蒲郡の地場産業である繊維・ロープには工業地の地価を牽引する余力はなく、特に臨海部の工業地に対する需要は現在も回復には至っていない。規模により取引総額には差があり需要の中心となる価格帯は把握困難である。
一般的要因繊維工業と海浜型温泉観光地の二面性を有する都市。内陸部の工業地には需要回復の兆しも見られるようになっている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度8217316
北緯 137度198604

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

三河塩津駅(地価相場 82,500円/㎡)三河鹿島駅(地価相場 77,500円/㎡)蒲郡駅(地価相場 90,000円/㎡)三ケ根駅(地価相場 82,500円/㎡)形原駅(地価相場 56,400円/㎡)西浦駅(地価相場 56,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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