愛知県額田郡幸田町大字深溝字中池田５２番外(三ケ根駅・三河塩津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


84,000円

2017年01月01日に行った愛知県額田郡幸田町大字深溝字中池田５２番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を84,000円/㎡としました。

愛知県額田郡幸田町大字深溝字中池田５２番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛知県額田郡幸田町大字深溝字中池田５２番外
住居表示 
価格84,000円/㎡
交通施設、距離三ケ根、250m
地積849㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)1F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層店舗のほか小工場も見られる路線商業地域
前面道路の状況南西20.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

森田尚樹氏による調査レポート

不動産鑑定士森田尚樹
価格84,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近年国道23号パイパスが延伸開通したが、深溝地区の路線商業地における商況等に特段の変動は認められず、需要は依然弱含みである。
地域要因の将来予測当該地域は国道沿いの路線商業地域であるが、所々空店舗が見られるなど商況は停滞気味で、地価水準は当面弱含みで推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は幸田町及び隣接する岡崎市南部に亘る商業地域。主な需要者は地元企業及び自営業者等が見込まれる。取引市場では駐車場確保可能なロードサイド用地のニーズは底堅いものの、繁華性の劣る旧来の商業地域では、顧客も郊外型大型店舗等に流出する傾向にあるため、事業用途での需要はやや弱含みである。市場における中心価格帯は、用地取得の際に購入することは少なく、取引価格も立地条件、営業職種等によって差異があるため把握困難である。
一般的要因人口は微増傾向が持続し、地元経済も製造業を中心に好調であるが、事業用不動産にその影響が及んでいる形跡は見られず、需要も停滞気味である。

竹本弘司氏による調査レポート

不動産鑑定士竹本弘司
価格84,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因深溝地区の路線商業地域は新規店舗の出店が乏しく、通過車両が多いだけで、商業地需要が低い。
地域要因の将来予測新規の大型商業施設の出店は無く、特筆すべき変動要因は見受けられず、当分は現状のまま推移すると思料される。事業用不動産に対する需要がやや弱い地域なために、地価も弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は幸田町及び岡崎市南部の商業地域である。需要者の中心は全国でチェーン展開する法人並びに地元の個人・法人事業者である。北方の国道23号バイパスの延伸開通の影響で、車の流れが変化・減少したり、通過車両が多いことから、当地域の商業地としての需要はやや弱含みで推移しており、地価は下落基調が続いている。売買の中心価格帯については取引が少なく把握が困難であるが、1000㎡程度で8000万円∼9000万円程度と思料する。
一般的要因先行に不透明感があるが、自動車関連産業など堅調な地域経済を背景に不動産市況は安定的に推移している。ただ、商業地需要は地域差が大きい。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度8361073
北緯 137度1782755

参考：該当物件周辺マップ

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愛知県額田郡幸田町大字芦谷字後シロ２６番３愛知県額田郡幸田町大字深溝字一本樹１５番ほか３筆愛知県額田郡幸田町大字六栗字中屋敷４９番愛知県額田郡幸田町大字芦谷字蒲野２３番６愛知県額田郡幸田町大字横落字郷前１５３番１愛知県額田郡幸田町大字深溝字西後田３番２愛知県額田郡幸田町大字深溝字会下後３３番愛知県額田郡幸田町大字大草字長根尻６３番２

参考：近隣駅の地価相場

三ケ根駅(地価相場 82,500円/㎡)三河塩津駅(地価相場 82,500円/㎡)三河鹿島駅(地価相場 77,500円/㎡)幸田駅(地価相場 89,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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