地域要因

街路条件に恵まれた、用途混在性のある住宅地域である。画地規模の大きなものはマンション化の傾向がある。地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

区画整理された土地利用度の高い住宅地域で、当分の間は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は規模及び地域の特性が類似した取引事例を中心に試算しており、市場性を的確に反映している。これに対し、収益価格は収益性を反映しているが比準価格に比べやや低位に求められた。近隣地域は都心への利便性が高いためアパートも多く、画地規模によっては収益価格にも合理性がある。したがって、比準価格を重視した上で収益価格を比較考量し、更に単価と総額との関連及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり、決定した。

地域要因

 JR埼京線・都営三田線を利用できるが、地域要因を変化させる要因は見られないが、戸建・マンション需要の回復により地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

一般住宅を主とした住宅地域で、特に地域要因を変化させる要因は見当たらず、今後も現状と同様の推移が続くと予測する。

価格決定の理由

 JR埼京線・都営三田線沿線の住宅地で駅からはやや距離はあるものの賃貸アパート等の収益物件も混在している。中心的な土地利用は自用の戸建住宅地で、取引にあたっては収益性よりも市場代替性を反映した比準価格が重視される傾向が強く収益価格は低位に求められた。よって比準価格を中心に収益価格を参酌し、さらに代表標準地の価格からの検討を行って上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特になし。

地域要因の将来予測

既成の一般住宅地域であり、今後とも小中学校一貫校に隣接する閑静な住環境を維持するものと予測する。市場に供給が少なく、需要強く地価水準は上昇にあるものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅、アパート等が混在する地域であるが、近隣地域及び類似地域においては収益性よりも居住の快適性を重視した自己使用目的の取引が大多数である。よって、市場性を反映した比準価格を重視して収益価格をも比較考量し、単価と総額との関連にも留意して代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

JR王子駅から徒歩圏内の成熟した住宅地域である。地域要因に特別な変動はない。地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、王子駅から徒歩圏内の住宅地として熟成しており、特段の価格変動要因も認められないため、当分の間は現状を維持しつつ推移していくものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は居住環境の良好な住宅地域であり、主に自用目的が中心として取引されている。従って、当該不動産取引の典型的な需要者は、収益性よりも居住の快適性を重視して取引意思を決定するものと考えられることから、市場性を反映して実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して代表標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

最寄駅からやや距離があるものの、成熟した住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅、共同住宅等が混在する成熟した住宅地域であり、当面の間は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

一般住宅、共同住宅等を中心に形成されている地域であるが、収益性よりも居住の快適性を重視した自用目的の取引が多く、投資目的の取引は少ない地域である。従って、市場性を反映した比準価格を標準とした上で、収益価格を比較考量し、更に単価と総額との関連、地域の動向、代表標準地価格との比較検討結果を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

平成27年12月、地区計画が定められ、付近で都市計画道路事業の認可がおりているが、現在特段の変動はない。

地域要因の将来予測

地域は赤羽駅から徒歩10分圏内の利便性の高い熟成した住宅地域であるが、近隣地域付近で都市計画道路事業も始まり、今後更に都市基盤整備が進展するものと見られる。但し当面は現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺の取引は住宅地としての市場性を具現した自己使用目的の取引が中心である。地域にはアパートや賃貸マンションも見られるが、現状では収益性に着目した取引は少なく、価格形成は住宅地域としての市場性に拠る部分が大きいものと認められ、相対に収益価格は低位となった。したがって、比準価格を重視し収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から遠隔であるが、区画整然とした西が丘地区東側に隣接する高台の住宅地域。他に地域要因の変動は見受けられない。

地域要因の将来予測

（平成27年10月1日）景観形成重点地区「西が丘地区」は、建築物の敷地面積基準が100㎡以上（以前の景観形成地区では165㎡以上）と定められた。将来的には、標準画地面積が変わっていく可能性がある。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺地域は、良好な住環境を形成している閑静な住宅地域であるため、戸建住宅を中心とした自用目的の取引が中心である。このような住宅地域では、収益性よりも快適性等の効用を重視して価格形成が為されるため、収益価格は低位に求められた。本件では、比準価格を重視して収益価格と関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心への通勤者を対象としたマンション建設用地需要は堅調であり、駅近と高い容積率を活用できる規模の大きな土地には底堅い需要がある。

地域要因の将来予測

近隣地域は画地規模に応じて徐々に高層化が進んでいるが、当面は現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

高層の共同住宅または店舗併用住宅が立ち並ぶ地域であり、収益性を重視した価格形成が行われる地域である。しかしながら、投資目的のみならず事業者による自用目的の取引も見られる地域であることから、周辺類似地域における最近の取引事例から求めた比準価格にも相応の説得力がある。したがって、比準価格と収益価格を相互に関連付け、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はない。都市計画道路も現時点ではまだ価格への影響は感じられない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

低層住宅地だが、共同住宅もみられる。賃貸市場としての熟成度は高くはなく、ファミリータイプの物件が多い地域のため、収益価格は低位に算出された。現在の市況では戸建住宅等自用での需要が中心なので、取引事例に基づく比準価格を標準として、賃貸による収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。