東京都北区志茂１丁目１４番６２(志茂駅・赤羽駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


363,000円

2017年01月01日に行った東京都北区志茂１丁目１４番６２(東京都北区志茂１−１４−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を363,000円/㎡としました。

東京都北区志茂１丁目１４番６２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都北区志茂１丁目１４番６２
住居表示志茂１−１４−１０
価格363,000円/㎡
交通施設、距離赤羽、700m
地積105㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況北5.4m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

美和子氏による調査レポート

不動産鑑定士美和子
価格363,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因平成27年12月、地区計画が定められ、付近で都市計画道路事業の認可がおりているが、現在特段の変動はない。
地域要因の将来予測地域は赤羽駅から徒歩10分圏内の利便性の高い熟成した住宅地域であるが、近隣地域付近で都市計画道路事業も始まり、今後更に都市基盤整備が進展するものと見られる。但し当面は現状のまま推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は主として、北区内北東部の住宅地域。地域の需要者の中心は、地域に地縁的選好性を有する個人や地元開発業者等。近隣地域は近年存在感を増している赤羽駅から徒歩10分圏内と近く、街路条件は良好とは言い難いものの生活の利便性が高いため、需要は底堅い。平成27年末に都市計画道路事業認可がおり、都市基盤整備の進捗も期待される。新築戸建住宅では、4000万円半ばから5000万円台が取引の中心。
一般的要因平成28年中には円高、インバウンド消費の減速等が見られたものの、区内人口は微増し、不動産の取引価格は上昇が続いた。

神川清氏による調査レポート

不動産鑑定士神川清
価格363,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近隣では特段の変化はない。
地域要因の将来予測都市計画道路事業は今の段階では特段の影響はないと思われるので、当面は現状のまま推移すると思われる。
市場の特性同一需給圏は京浜東北線の東十条駅と赤羽駅、南北線の赤羽岩淵、志茂、王子神谷の各駅を最寄駅とする範囲と判定した。標準地周辺は中小規模の低層建物主体の住宅地域で、駅徒歩圏にあり、需要は比較的大きい。総額の関係から小規模な画地に分割され建売住宅として販売されるのが一般的で、借地権付分譲も多くみられる地域である。新築戸建住宅では土地が所有権の場合4500∼5000万円程度が中心である。最終需要者は主に個人である。
一般的要因区の人口と世帯数は微増で、土地取引件数はほぼ横ばいだが価格は上昇している。賃料はほぼ横ばいである。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7762845
北緯 139度7268413

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

志茂駅(地価相場 363,000円/㎡)赤羽駅(地価相場 362,500円/㎡)赤羽岩淵駅(地価相場 362,500円/㎡)東十条駅(地価相場 378,000円/㎡)王子神谷駅(地価相場 378,000円/㎡)十条駅(地価相場 396,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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